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Les mandataires immobiliers

Publié le mardi 22 mars 2022

Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ?

Important : le mandataire immobilier n'est pas un agent immobilier. Le mandataire immobilier est une personne qui va recevoir un mandat immobilier, et qui pourra ainsi agir pour le compte d'un mandant, un agent immobilier par exemple. Sa fonction se rapproche de celle du négociateur en immobilier. L’agent immobilier attribuera ses missions au mandataire immobilier.

Il existe plusieurs statuts juridiques différents pour exercer la profession de mandataire immobilier, c'est-à-dire comme négociateur en immobilier. Le statut de salarié est le moins fréquent dans le domaine des négociateurs immobiliers. Ce statut relie le collaborateur par un contrat de travail, et lui fait donc bénéficier d'un salaire fixe parfois accompagné de commissions. La garantie du salaire et une couverture chômage en sont les principaux avantages, bien que la rémunération soit moins élevée par rapport au chiffre d'affaires généré. Le statut de VRP salarié avec avances sur commissions est plus pratiqué. Mais ce type de statut peut souvent entraîner comme conséquence de vivre avec une dette envers son patron. Il existe enfin le statut d'agent commercial. Il faut noter qu’un mandataire immobilier est considéré comme un auto-entrepreneur. L’agent commercial en immobilier négocie, et éventuellement conclut des contrats de vente, d'achat, de prestations de services, pour le compte de commerçants. Il doit attester de sa moralité. C'est-à-dire qu'il doit être une personne physique, et non morale.

L'agent commercial ou mandataire indépendant en immobilier, sont des statuts d'ordre public, comme l'est une SARL, une SASU ou une SA, ce terme correspond à la dénomination officielle des négociateurs indépendants de l'immobilier. La notion d'indépendant signifie que ce professionnel de l'immobilier est lié à un mandant, l'agent immobilier, qu'il soit en agence local ou en forme de réseau de mandataires, mais qu'il travaille de chez lui ou d'un bureau qu'il loue personnellement, le mandataire indépendant ne peut s'installer en agence avec réception régulière de clientèle. Il organise son travail et n'a pas de lien de subordination directe avec son mandant. L'agent immobilier (le mandant) patron du réseau ou de l'agence, ne peut lui imposer des horaires, des permanences à l'agence, des objectifs, ni une méthode de travail. Le mandataire indépendant en immobilier relève de la Loi de 1991, il gère son temps, ses actions commerciales et va de l'avis de valeur, à la prise de mandats immobiliers pour obtenir des offres d'achat, ensuite c'est à son mandant de se charger de l'administration des ventes jusqu'à la réitération des actes. La signature définitive se fait en présence du mandataire indépendant en immobilier, mais l'encaissement des honoraires doit obligatoirement transiter par la comptabilité de l'agent immobilier. Les notaires ont une interdiction absolue de verser ces honoraires à quelqu'un d'autre qu'un porteur de carte professionnelle.

Comment devenir mandataire immobilier

Certains réseaux immobiliers qui recrutent des mandataires immobiliers indépendants peuvent privilégier leurs futurs agents commerciaux avec comme niveau minimum d’étude le diplôme du baccalauréat. Ce diplôme ou ce niveau d’étude n’est pas obligatoire afin de pouvoir prétendre devenir mandataire immobilier.

Un agent immobilier doit posséder au minimum un niveau Bac+3. En revanche, ce niveau ne sera pas obligatoirement demandé pour un futur agent commercial ou mandataire immobilier. Mais, sans un bac+3, l’agent commercial ne pourra jamais obtenir l’aptitude professionnelle dans la mesure où il n’est pas tenu à une obligation de continuité dans le travail de part son statut d’indépendant.

Les principaux syndicats, FNAIM, l’UNIS et la CNASIM (représentant les agents commerciaux de l’immobilier), conseillent un minimum de formation pour les patrons d’agence, comme pour leurs collaborateurs. Entre 21 heures pour l’agent immobilier et jusqu'à une centaine d’heures de formation pour les négociateurs en immobilier. Ainsi, les mandataires immobilier ou agents commerciaux en immobilier pourront agir d’une façon plus ou moins étendue selon les niveaux atteints. Le Bon Agent immobilier et l’EITI (Ecole Internationale de la Transaction Immobilière) délivrent déjà un certificat d’aptitude à l’issue d’un cursus de 160 heures de formation, sanctionnées par un examen sous forme de QCM.

La rémunération d’un mandataire immobilier

La rémunération d’un mandataire immobilier est basée sur ses ventes et ses locations. Celle-ci sera donc basée sur son propre chiffre d’affaires. Comme le mandataire immobilier est indépendant, il va pouvoir alors se fixer lui-même ses objectifs ainsi que sa propre rémunération. Il sera alors libre de pouvoir déterminer comme il le désire sa politique et sa technique commerciale, qui sera en accord avec ses objectifs. Les mandataires toucheront un pourcentage des honoraires perçus par les réseaux immobiliers. Ces commissions iront de 50 à 99%, selon les différents réseaux.

Attention toutefois : Les personnes qui se lancent en tant que nouveaux mandataires en immobilier pensent souvent être capables de gagner rapidement beaucoup d’argent. Il est important de savoir qu’un nouveau mandataire immobilier touche une commission en moyenne au bout de 5 mois minimum. En effet, il existe un temps de latence de trois mois minimum à l’issue de la signature d’une première vente. C’est pourquoi il est souvent conseillé pour les personnes effectuant leurs débuts d’avoir à disposition une trésorerie ou d’une assise financière suffisante en attendant de toucher sa première commission.

mandataire immobilier - un agent immobilier serrant la main de son client acheteur

Quelles sont les règles applicables au mandataire immobilier ?

Le statut de mandataire immobilier prévu au Code de Commerce est applicable aux collaborateurs non salariés des agences immobilières à plusieurs conditions.

Plusieurs de ces conditions ont été fixées par la Loi Alur :

  • Ils ne doivent recevoir, détenir ou disposer d’aucune somme d’argent, d’aucun bien, effet ou valeur, à l’occasion des activités d’entremise visées par la loi Hoguet ;
  • Ils n’ont pas le droit de donner des consultations juridiques, ni de rédiger des actes sous seing privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.
  • Ils ont l’obligation de souscrire à une assurance de responsabilité civile “type” conforme au modèle.
  • La loi ALUR interdit également aux mandataires immobiliers d’assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau pour le compte du mandant.
  • Le mandataire immobilier doit également être immatriculé.
  • Quelles sont les formalités à effectuer pour devenir mandataire immobilier

    Pour exercer le métier de mandataire immobilier, il n’est pas obligatoire de posséder la carte professionnelle “Hoguet”. Il n’y a pas non plus besoin de posséder un quelconque diplôme.

    Cependant, il est indispensable :

    • d’être immatriculé au registre des agents commerciaux : l’agent commercial-mandataire immobilier doit se faire inscrire sur un registre spécial, immatriculation qu’il devra préciser sur ses documents professionnels. Avant de débuter son activité, le négociateur immobilier indépendant s’inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) tenu au greffe du tribunal de commerce, ou du Tribunal de Grande Instance en tenant lieu, dans le ressort duquel il est domicilié à peine de sanctions pénales ( C. com., art. R. 134-6)
    • d’être habilité : Pour exercer dans l’immobilier, le mandataire immobilier doit solliciter une attestation de négociateur, et donc appartenir obligatoirement à un réseau dont le représentant légal détient la carte professionnelle d’agent immobilier.
    • Quelles que soient sa mission et les règles applicables à son contrat, l’agent commercial, à partir du moment où il est collaborateur d’un agent immobilier, administrateur ou syndic, doit demander une carte à la Chambre de Commerce ou d’industrie (ex “carte grise” devenu aujourd’hui de couleur blanche») sur attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle T, G ou S.

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