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Les diagnostics immobiliers

1997 est devenue une année phare dans le domaine de l’immobilier et plus particulièrement du diagnostic. La Loi Carrez a en effet entraîné l’obligation pour tout particulier ou professionnel de réaliser des diagnostics dans le cadre d’une vente immobilière (aussi bien pour une maison que pour un appartement). Nantes, Paris, Marseille… quel que soit l’adresse du bien, tout propriétaire/bailleur est concerné pour vendre son bien et cette obligation est aujourd’hui également appliquée sur la mise en location.

Pour qu’une transaction immobilière soit conclue dans les règles de l’art, le propriétaire doit établir un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) qui donnera un compte-rendu de l’état du bien à son acheteur.

Les nouvelles obligations en matière de diagnostics immobiliers

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Pour une vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges (art. L. 271-4 du code de la construction). Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :

  • le constat de risque d’exposition au plomb ;
  • l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
  • l’état relatif à la présence de termites ;
  • l’état de l’installation intérieure de gaz ;
  • dans certaines zones, l’état des risques naturels et technologiques ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • l’état de l’installation intérieure d’électricité.

La durée de validité de ces diagnostics immobiliers varie de 6 mois à 10 ans.

Un arrêté du 6 avril 2007 a défini le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz. Il est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances en respectant les exigences méthodologiques suivantes :

  • préalablement à son intervention, l’opérateur de diagnostic identifie le client, collecte les informations concernant le bâtiment et s’assure, lors de la prise de rendez-vous, qu’il pourra avoir accès aux locaux ; il vérifie que le client l’autorise à prendre toutes dispositions pour assurer la sécurité des personnes et des biens.
  • lors de la visite, l’opérateur de diagnostic examine l’installation intérieure de gaz telle que définie par l’arrêté du 2 août 1977 et notamment la tuyauterie fixe, les raccordements des appareils, la ventilation des locaux.
  • les anomalies constatées à l’occasion de la visite doivent être signalées au client ;
  • Le raccordement au réseau d’assainissement individuel depuis le 1 janvier 2011.

Les diagnostiques immobiliers dans le neuf

A-t-on des diagnostics obligatoires à effectuer lors de la vente d’un bien neuf ?

Avant de connaître les diagnostics à réaliser, il est bon de savoir ce qu’est réellement un logement neuf. Ce dernier représente toute construction immobilière dont l’état d’achèvement est relativement récent.

Nous avons donc ici une notion de proximité dans le temps, de son achèvement par rapport à la date de sa mise en vente ou de sa mise en location. Un bien où des travaux de réfection, de rénovation ou de réhabilitation auront été entrepris ne pourra pas être considéré comme neuf.

Les logements neufs, tout comme les logements anciens sont conditionnés à la réalisation de diagnostics immobiliers mais dans une moindre mesure. Seul le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est obligatoire. Il concerne les bâtiments dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007. Cette mesure n’a plus vocation à être appliquée pour ceux et celles qui souhaitent faire une extension de bâtiment ou de construction.

Combien de temps un DPE neuf est-il valable ?

Suite à la réalisation du DPE, celui-ci est valable sur une durée de 10 ans d’après le décret n°2011-413. L’acquéreur du bien pourra trouver dans son diagnostic de performance énergétique le taux d’émission de gaz à effet de serre et la consommation énergétique annuelle du bien.

Vers qui se tourner pour réaliser son DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être fait par un technicien certifié : un diagnostiqueur immobilier qui aura reçu sa certification pour un organisme accrédité COFRAC (Comité français d’Accréditation). Sans cela, votre DPE ne sera pas valide.

Vous pouvez vérifier la certification de votre diagnostiqueur à l’aide de cet annuaire si besoin, votre statut de mandataire ou un agent immobilier ne suffit point.

Les diagnostics immobiliers de demain?

Une réflexion sur l’avenir de la transaction immobilière : quels devraient être les futurs diagnostics obligatoire en immobilier? Nous tendons vers le contrôle technique général de l’habitat afin d’apporter aux acquéreurs, comme aux vendeurs d’ailleurs, les informations utiles pour estimer un bien, connaitre les travaux à venir et les améliorations potentielles que l’on peut apporter avant de vendre ou d’acheter ce bien.

Nous devrions voir apparaitre des rapports comme la déperdition thermique afin de repérer les zones perméables générant une surconsommation énergétique.

Pourrait aussi devenir obligatoire un diagnostic Pollution sonore (ou qualité sonore) d’un bien immobilier, d’une rue ou d’un quartier.

Sont envisageables des diagnostics comme la qualité de l’eau, le taux d’ensoleillement, mais plus sérieusement la qualité du bâtiment en mettant en avant les travaux à prévoir à 1, 5 ou 10 ans. Les carnets d’entretien en copropriété étant encore une forme de nébuleuse peu accessible, il se pourrait qu’il devienne obligatoire de le présenter au compromis et il en serait de même pour une maison.