Tout savoir sur la création d’une SCI

La création d’une SCI (société civile immobilière) est particulièrement attractive pour structurer un projet immobilier. Elle représente en effet la forme idéale pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.

Il est possible de créer une SCI au sein du cercle familiale (enfants, conjoint, parents, etc.) mais également entre voisins ou encore entre amis ! Créer une SCI familiale vous permettra d’éviter l’indivision et de faciliter la cession de votre patrimoine immobilier.

Monter une SCI permet de bénéficier d’avantages importants sur le plan fiscal et patrimonial, mais aussi d’emprunter plus facilement auprès des banques, de construire puis de revendre un bien, d’acquérir les murs d’une entreprise ou encore de louer un ou plusieurs biens immobiliers meublés.

La constitution d’une SCI se divise en 2 principales étapes : la rédaction des statuts et l’enregistrement au greffe du Tribunal de commerce.

Rédaction des statuts de SCI

Rédiger les statuts n’est pas un anodin : il s’agit d’effectuer des choix de nature à la fois juridique et opérationnelle déterminant le fonctionnement de la SCI.

Il faut notamment déterminer qui sera le gérant de la SCI et quel sera son rôle et ses pouvoirs. Vous devez également fixer le siège social de la société (le plus souvent au domicile du gérant) et le nom de la SCI. Vous devez bien sûr indiquer le capital social de la SCI (minimum de 1€ seulement), qui peut être composé d’apports en numéraire (somme d’argent) et d’apports en nature (le bien immobilier détenu par les associés par exemple).

Les statuts établissent les conditions de cessions de parts de la SCI. Souvent, il faut une autorisation des associés (« clause d’agrément ») pour toute cession de parts (sauf entre associés) mais vous pourrez détailler dans les statuts les différentes clauses d’agrément que vous souhaitez mettre en place. Faut-il une autorisation des associés pour une cession à des frères ou sœurs, à un conjoint d’un associé ? A vous de choisir !

Les statuts prévoient aussi l’objet social de la SCI, le fonctionnement des assemblées générales des associés, la durée de la SCI, l’exercice social et autres dispositions relatives à toute société civile immobilière.

Il existe des modèles gratuits en ligne, mais il convient de se faire accompagner par un expert (notaire, avocat, site spécialisé dans la création de SCI) pour être sûr de faire les bons choix et de bien rédiger ses statuts avant d’immatriculer la société.

Enregistrer la SCI au greffe du Tribunal de commerce

Pour immatriculer une SCI, il faut fournir les documents suivants :

  • Statuts signés par tous les associés
  • Copie d’une pièce d’identité en cours de validité de chaque associé et gérant
  • Déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant
  • Justificatif du domicile du siège social datant de moins de 3 mois.
  • Attestation de parution dans un journal d’annonces légales

Au moment de l’immatriculation, vous devrez également choisir le régime d’imposition de votre SCI. Il est très fréquent de choisir l’IR (impôt sur le revenu) mais l’option IS (impôt sur les sociétés) est également possible. Attention, l’option IS est irrévocable : vous ne pourrez pas revenir sur votre choix.

L’immatriculation de votre SCI vous permet d’officialiser la création de votre structure et d’obtenir un K-bis.

Que ce soit à l’étape de la création des statuts ou à l’étape de la formalité au greffe, il est pertinent de solliciter un expert pour effectuer toute la procédure. Il est maintenant possible de créer une SCI intégralement en ligne. Cela vous permettra de vous simplifier les démarches et de gagner du temps !


Rédacteur : Julien Parkhomenko, diplômé de Sciences Po Paris et spécialisé dans l’accompagnement des créateurs de SCI

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