L’évolution de l’estimation ou de l’avis de valeur.

En préambule il est utile de distinguer les notions pourtant similaires d’estimation, d’avis de valeur et d’expertise.

  • L’expertise a un caractère juridique impliquant celui qui la rédige. Elle s’entend essentiellement dans le cadre d’une action en justice ou pour finaliser un acte de succession. Si le statut de l’expert judiciaire est clair, ce dernier devant avoir été coopté par le tribunal après avoir présenté un dossier justifiant de ses compétences, celui de l’agent immobilier est moins connu. En effet, le détenteur de la carte professionnelle T, T pour transaction, est de fait un expert immobilier. Mais cette expertise reste limitée à l’estimation pour une succession ou une dissolution de communauté et la rédaction des promesses. Cependant ses écrits en matière d’estimation n’ont pas un caractère absolu.
  • L’estimation nous venons de le voir est un acte juridique impliquant quand même la responsabilité civile professionnelle dans le cas d’une erreur manifeste.
  • L’agent immobilier ou commercial en immobilier qui établit une évaluation d’un bien, sans que cet acte puisse l’engager à une quelconque responsabilité réalise un avis de valeur!

Cet avis de valeur n’engage pas celui qui l’écrit, il est fait à titre informatif.

Donc si nous restons dans le cadre de l’avis de valeur, nous constatons aujourd’hui une évolution de l’esprit dans lequel il est rédigé. Avant nous devions dire combien valait le bien qu’un vendeur souhaitait mettre en vente, alors qu’aujourd’hui, nous pourrions dire que cet avis de valeur va devoir s’établir différemment…

Si l’immobilier de luxe est à écarter de ce débat, pour l’immobilier grand public, il nous faut voir les choses autrement. La vente ne se fait plus par rapport au bien cédé, mais par rapport à la capacité de financement de nos acquéreurs. Avec des crédits certes bas, mais pour lesquels les banquiers sont beaucoup plus sélectifs (scoring aidant), avec les locations qui deviennent très sélectives et les salaires qui n’ont pas évolué dans une proportion équivalente au marché de l’immobilier, le prix final de vente se fera selon ce que l’acheteur sera prêt à consacrer à son acquisition, mais doit se voir comme une adéquation entre le profil du bien et le profil du client acheteur!

Par conséquent, l’avis de valeur doit prendre en compte le profiling de l’acquéreur, célibataires, familles, ménages, pré-retraites, jeunes retraités, etc, Leurs CSP (Catégories Socio professionnelles)…Leurs revenus moyens, leurs capacités de rénovation (si nécessaire) leurs capacités d’investissement pour trouver la fourchette probable du prix final de vente d’un bien immobilier.

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