Evaluation du « Potentiel » en immobilier

Une nouvelle valeur entre en ligne de compte dans l’esprit des particuliers, comme dans celui des commerçants cédant leurs fonds ou droits au bail, la notion de « potentiel » ! Comment alors évaluer cet élément relativement abstrait?

Cette notion est recevable, dès lors que nous pouvons la comparer et l’opposer face à un bien similaire et concurrent.  En effet, si il est factuel que l’un a déjà optimisé son potentiel vis-à-vis de l’autre qui dispose encore de possibilité d’amélioration, d’exploitation ou d’extension, Il peut alors être estimé et quantifié la majoration de valeur de l’un par rapport à l’autre !

Cependant, la notion de potentiel est souvent le miroir aux alouettes nourrissant tous les fantasmes d’une réévaluation du prix. Le simple fait d’avoir des combles au dessus de son appartement, de caves inexploitées sous son plancher, une véranda envisageable, un PLU qui autoriserait une extension de la maison (mais à bien vérifier), une belle hauteur sous plafond permettant la construction d’une mezzanine etc… si l’on regarde coté particuliers. Il en va de même pour les commerçants qui affirment qu’il suffirait de changer de mode de publicité ou d’aller travailler de nouveaux marchés, de faire évoluer les offres, pour obtenir de meilleurs résultats ! Or pourquoi rien n’a été fait jusque là? Tous ces éléments entrent donc dans l’évaluation du fameux « Potentiel ».

Maintenant combien vaut-il? Difficile d’affirmer quoi que ce soit! Il vaut son potentiel d’augmentation de la valeur certes, moins le coût pour le mettre en place, pour construire, pour établir les plans avant la réalisation, pour vérifier la faisabilité, pour trouver des entrepreneurs, pour accepter les travaux et donc moins profiter un certain temps du bien etc… Le fort potentiel ne doit pas servir à justifier une évaluation trop importante, il doit naturellement rentrer en ligne de compte, mais rester raisonnable vis-à-vis de celui qui aura à l’exploiter. Car il réserve son lot de surprise souvent inestimable au jour de l’acquisition !

Par conséquent, le potentiel a du potentiel dont la potentialité doit restée recevable pour celui qui aimerait le développer et non une potence, due à des impotents qui auront mal estimé sa valeur réelle !!

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