Applicabilité de la clause Pénale?

Attention je vous conseille de prendre de l’aspirine ou du doliprane ! Je vais essayer de rester clair.

Un notaire refuse, à Gino mandataire en immobilier au sein du Bon Agent, d’insérer une clause Pénale prévoyant le payement des honoraires par la partie qui viendrait à refuser de réitérer la vente (acte définitif)) en dehors de toutes clauses suspensives…

S’appuyant sur un arrêt de la cour de cassation  « cass.civ. 3ème 11 février 2014 n°12-28542-12-29241). »

Cet arrêt se fonde sur l’article 6 de la Loi Hoguet pour casser la décision de la cour d’appel donnant droit à l’agent immobilier de percevoir ses honoraires, après le refus des acquéreurs de finaliser la vente. En dehors de toutes conditions suspensives, les acquéreurs n’avaient pas réitérer leur promesse, dans laquelle avait été stipulée que l’agence immobilière, dans ce cas, pouvait prétendre toucher ses honoraires. Or la cour de Cassation  a rejeté ce droit sur le fondement de la loi Hoguet qui précise que ne peut prétendre au droit à honoraires, que le professionnel ayant collecter l’accord des parties sur un même document !

Je cite l’article 6 de cette loi :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret… »

De prime abord il est clair que si la vente ne se réalise pas, alors l’agent immobilier ne pourrait prétendre à aucune indemnité ou aucun honoraire, malgré le non respect de la promesse par l’une ou l’autre partie.

Attention cette conclusion est trop fragile ! Sinon toute clause pénale n’aurait plus lieu d’être stipulée! De plus est ce la promesse qui est l’acte le plus important ou l’acte définitif? Pourquoi parle t-on de réitération? La vente est considérée comme parfaite à la signature de la promesse, ou à l’offre d’achat pour le vendeur! Seules les conditions suspensives peuvent la rendre caduque. Donc, je ne suis pas convaincu que la Cour de Cassation ait statué dans l’esprit du droit de l’immobilier? Il faudra attendre une prochaine jurisprudence.

Exemple ; dans le mandat exclusif, si le vendeur met fin au mandat avant l’échéance prévue (en général 3 mois, article 78 de la loi Hoguet) dans ce cas la vente n’étant pas conclue, plus de dédommagement possible !?

Il faut alors se tourner vers le droit commun et l’article 1382 du Code Civil. Qui ouvre droit à un dédommagement pour tout non respect des clauses d’un contrat. Donc le notaire n’étant pas un spécialiste, ni un praticien des prétoires du droit commun, entre dans un abus de droit en refusant d’insérer une clause prévoyant un dédommagement de l’agent immobilier si la promesse n’arrive pas à son terme à la suite d’une faute de l’une ou l’autre partie.  Cette clause doit être intégrer à la promesse pour défendre les intérêts de toutes les parties (dont l’agent immobilier fait parti)!

 

 

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