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Bail commercial : définitions et notions génériques

 

Le bail commercial tient en partie sa valeur de l’exploitation d’un fonds de commerce. En effet, c’est bien du fait de la constitution d’une clientèle liée à une activité puis à un emplacement, que le législateur devait dès 1926 mettre en place une règlementation spécifique concernant la location de locaux commerciaux. Cette règlementation se retrouve par la suite dans le cadre de la loi de 1953 qui nous occupe toujours et notamment les articles 145-1 et suivants du code du commerce. La bail commercial peut donc être à connaître lorsqu’on souhaite travailler dans l’immobilier.

 

Force est de constater que l’activité exercée dans un local commercial et la clientèle liée à cette exploitation, tout comme les activités voisines, contribuent à donner ou non de la valeur à l’emplacement commercial.

La détermination de la valeur de cession d’un bail commercial dépend en outre de l’évolution de la demande du marché. Nous nous référons alors à la notion de valeur locative, cette dernière étant pour partie constituée du montant des loyers et pour une autre partie de la valeur liée à l’exploitation du commerce. C’est en cela que le bail peut avoir une valeur pour le locataire qui le cède.

L'agent immobilier se doit donc de connaître cette réglementation.

Mais la corrélation entre l’activité même du commerçant et le bail commercial lui permettant d’exercer cette activité va beaucoup plus loin.

Un bail commercial n’a en effet de valeur de cession que si l’exploitation du fonds est antérieure à trois années. Ce même bail limite les activités du fonds et son fonctionnement peut avoir une incidence directe sur la rentabilité d’exploitation (loyers variables, clauses de cession, destination, vie du bail)…

De la même manière, un fonds de commerce n’a de valeur réelle qu’en référence à un bail commercial (nous nous limitons bien entendu dans cette vision au champ d’exploitation des boutiques et commerces classiques). Il n’est en effet pas possible de céder un fonds (donc entre autres une clientèle) si celui-ci n’est pas attaché à un lieu d’exploitation et donc à un bail commercial. D’où différentes problématiques rencontrées lors de montages de location gérance (location du fonds) ou tout simplement lorsque le bail ne lie pas l’exploitant du fonds au bailleur…

Tous ces éléments nous permettent de penser que la différence est faible entre les notions de cessions de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Mais ce serait trop simple…

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La durée du bail commercial

Il faut bien noter que le contrat de bail commercial ne prend pas fin à la date stipulée d’expiration du contrat, sans congé. Les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux au moins 6 mois à l’avance.

A défaut le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du terme, non pas pour une même durée et pour un nouveau bail comme en droit commun, mais pour une durée indéterminée et avec le même bail.

Le congé doit être notifié obligatoirement par exploit d’huissier sinon il ne serait pas valable. La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Cette durée ne s’impose qu’au bailleur, en effet le preneur a la faculté de résilier à l’expiration d’une période triennale, dans les formes prévues à l’article 5 devenu le L 145-9 du code de commerce, sauf stipulations contraires.

A défaut de clauses contraires, le preneur peut résilier à l’issue d’une période de 3 ans en notifiant un congé au bailleur par exploit d’huissier au moins 6 mois à l’avance.

Les parties peuvent décider de ne pas se placer sous le statut en concluant un bail pour une durée au plus égale à 24 mois.

Attention si le preneur est laissé dans les lieux à l’issue des 24 mois, il s’opère un nouveau bail régi par le statut. De même si les parties décident un renouvellement exprès du bail ou la conclusion d’un nouveau pour le même local.

Les règles du prix du loyer du bail commercial

Le loyer d’origine est libre, il est plafonné en cours de bail, lors d’une révision triennale légale ou en renouvellement en fin de bail, après 9 ans. Ce plafonnement signifie que le loyer fixé à défaut d’accord amiable doit correspondre à la valeur locative.

La valeur locative se calcule d’après ; les caractéristiques du local ; la destination des lieux ; les obligations des parties au contrat ; les facteurs locaux de commercialité ; les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le plafonnement du loyer lors du renouvellement se situe dans une double limite la valeur locative et la variation du loyer par l’indice trimestriel du coût de la construction tous les trois ans.

Les parties peuvent convenir d’une variation du loyer par rapport à la recette de l’exploitant, ces loyers ne seront pas plafonnés. La variation peut même être annuelle.

Ces règles peuvent donc être à connaître lorsqu’on souhaite travailler dans l’immobilier.

Le statut s’applique également expressément à d’autres locaux non spécifiquement commerciaux ou industriels.

Ainsi, le statut s’applique pour les locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement, aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie. Aux baux nécessaires à l’exploitation d’un Etablissement public industriel et commercial ou à une entreprise publique sous réserve que ces baux ne comportent pas d’emprise sur le domaine public.

Aux baux d’immeubles abritant des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit soit des caisses d’épargne et de prévoyance.

Enfin, aux baux conclus avec des artistes et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques. (La liste des artistes est dressée par le Code général des Impôts article 98 A annexe III). Attention, le statut ne s’applique pas aux conventions d’occupation précaires accordées par l’administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d’une Déclaration d’Utilité Publique.

Le refus de renouvellement du bail commercial avec indemnité d’éviction :

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois il devra, sauf exception, verser au preneur une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais fiscaux, sauf si le bailleur prouve que le preneur ne subit aucun préjudice.

Le bailleur doit également une indemnité d’éviction s’il reprend l’immeuble existant pour le reconstruire.