Quel type de bien acheter ?

Plusieurs types de logements existent sur le marché de l’immobilier : neufs, anciens, meublés ou en viager. Chaque bien dispose d’avantages et d’inconvénients en fonction de vos envies.

Acheter un logement neuf

Un logement est considéré comme « neuf » s’il est acquis dès lors que sa construction est achevé ou s’il est revendu par le premier acheteur, moins de 5 ans après la date de sa mise en service. Le neuf possède de nombreux avantages, mais reste plus cher que l’immobilier ancien.

Les avantages de l’achat “neuf”

Investir dans un bien immobilier neuf vous permettra de profiter d’un équipement complet (cave, parking, etc) et  d’un bien aux normes énergétiques – un atout majeur pour réaliser des économies d’énergies non négligeables sur les charges mensuelles de votre logement. Un logement neuf présente aussi l’avantage d’un emménagement clef en main, sans souci de travaux de rafraichissement.

Selon les conditions légales en vigueur pour les crédits immobilier et l’éligibilité de votre bien, vous avez la possibilité de profiter du prêt à taux zéro, ce qui est un plus. Lors de l’achat dans le neuf , les frais d’acquisition (répartis entre l’Etat, le notaire et l’intermédiaire de la transaction immobilière) sont inférieurs à ceux de l’ancien : de 3 à 5 % du prix de vente d’un bien immobilier neuf contre 8 % du prix de vente d’un bien immobilier dans l’ancien. L’achat d’un bien immobilier neuf ouvre souvent droit à de nombreux avantages fiscaux et financiers (Allégement de la TVA, exonération de la taxe foncière selon une durée déterminée, crédits immobilier sans apport…)

Les inconvénients de l’achat “neuf”

Cependant, le prix d’acquisition des logements neufs est souvent 20 à 30% plus cher que celui de l’ancien. Pour trouver des prix avantageux, il faudra s’éloigner des grandes agglomérations. Les charges de fonctionnement (ascenseur, chauffage, eau, honoraires du syndic, gardien et employé d’immeuble, travaux d’entretien, impôts, assurance, etc) seront aussi plus importantes.

 

Acheter un logement ancien

Les avantages de l’achat “ancien”

L’immobilier ancien possède un “catalogue” plus important de logements que dans le neuf. Le prix d’achat dans l’immobilier ancien est 20 à 30% moins cher que celui du neuf, ce qui permet d’acheter dans toutes les grandes agglomérations.

Vous pouvez ainsi réaliser des travaux de rénovation, qui peuvent être subventionnés par l’agence nationale de l’habitat (l’ANAH), en fonction de vos revenus et de l’ampleur des travaux.

Les inconvénients de l’achat “ancien”

Le coût d’achat plus faible de l’immobilier ancien par rapport à l’immobilier neuf est dû à des frais d’acquisition et d’entretien plus élevés, ainsi qu’aux éventuels travaux de rénovation qu’il faudra réaliser (ravalement, chauffage, isolation, plomberie, etc). De plus, les dépenses énergétiques (chauffage, eau, électricité, etc) dans les logements anciens peuvent être jusqu’à deux fois supérieures que dans les logements neufs en fonction de la vétusté du bien.

 

Acheter un appartement meublé

Pour acheter un appartement meublé, les mêmes règles s’appliquent que vous l’achetiez neuf ou ancien. Aucun risque particulier ne s’ajoute à cela. Lors de la signature du compromis de vente, qui fixe le prix d’achat et les conditions de vente entre les parties, il vous faudra néanmoins faire la liste de tous les meubles présents à l’achat, et préciser que vous ne vous engagez à les acheter que si la vente est conclue. Une estimation du prix des meubles grâce à leur facture d’achat et leur état de vétusté est important. Il ne doit pas être inclu dans le prix du logement, ni dans les frais de notaire.

 

Acheter en viager

Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d’une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d’y rester vivre. L’achat en viager représente une prise d’engagement réciproque entre l’acheteur et le vendeur. Il est réalisé comme une vente classique. Un contrat de vente, appelé crédit rentier est signé entre les deux parties. L’acheteur verse alors une rente viagère, jusqu’au décès du vendeur.  

 

Il existe plusieurs types de viager :

Si vous souhaitez faire du logement votre résidence principale, le viager libre vous permettra d’occuper immédiatement le bien et de l’utiliser à votre guise (location, revente). Les charges et les frais de travaux seront à votre charge.

Si vous souhaitez simplement investir dans la pierre, sans habiter le logement, privilégiez le viager occupé, dont le montant de la rente est beaucoup moins important que celui du viager libre. Dans cette situation, le vendeur ou l’un de ses proches continue d’occuper le bien jusqu’à sa mort. L’acheteur et le vendeur se répartissent alors les charges, taxes et impôts. Cette répartition doit être stipulée dans le contrat de vente. Le vendeur prend en charge les frais d’entretien courant, tandis que l’acheteur prend en charge les travaux plus importants.

L’acheteur peut aussi louer le bien et ainsi, bénéficier des revenus de la rente viagère. Si la rente n’est pas payée, le vendeur est protégé par la saisie et la vente de tous les biens de l’acheteur.

Son montant doit dépendre de plusieurs éléments bien distincts :   

  • Plus l’espérance de vie du rentier est grande, moins le prix de la rente viagère diminuera et vice versa.
  • La valeur du bien, qui dépend du type de viager. S’il est libre, l’estimation se fait sur la valeur de base du bien. En revanche, s’il est occupé, la valeur du bien subit une décote de 20 à 30 % du prix de base. 
  • Le taux de rendement, qui n’est pas fixe. Il dépend de l’indice Insee du coût de la consommation des ménages, qui est mis à jour chaque année.

Pour l’achat en viager, faire rédiger le contrat par un notaire est vivement recommandé. Pensez aussi à souscrire à une assurance décès invalidité. Vous pourrez ainsi, dans le cas où vous (l’acheteur) veniez à décéder, protéger financièrement vos héritiers.   

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