Les points clefs d’un contrat de location à usage d’habitation

La loi Alur a établi un contrat de location type applicable depuis le 1er août 2015. Celui-ci a pour but d’uniformiser les contrats de location pour les biens à usage d’habitation. L’établissement d’un contrat de location à usage d’habitation est désormais très codifié, il n’y a plus de place à l’interprétation, le modèle de bail type fournissant maintenant un modèle rédigé.

Un bail type découpé en 11 chapitres.

Le contrat de location défini par la loi Alur se décompose en 11 parties, certaines étant obligatoires (comme la désignation des parties au contrat), d’autres applicables selon les cas (comme l’énumération des travaux) et enfin certaines étant facultatives (comme la clause de solidarité). Afin de mieux comprendre la composition d’un contrat de location nous allons reprendre chaque partie une par une.

  • Chapitre I : Désignation des parties, il s’agit de tous les intervenants au contrat, à savoir, le propriétaire et le locataire mais éventuellement il peut y avoir le concours d’un mandataire qui représente le bailleur (un agent immobilier par exemple) et aussi des garants qui peuvent venir se porter caution pour le locataire.
  • Chapitre II : Objet du contrat, dans cette partie l’objet du contrat, le bien en location va être décrit de la manière la plus précise et objective possible : adresse, surface, nombre de pièces, type de chauffage, équipements, dépendances, parties communes…
  • Chapitre III : Date de prise d’effet et durée du contrat, on indique ici la date de début du bail et sa durée. La durée du contrat de location est encadrée : elle doit être au minimum d’un an pour une location meublée (possibilité de descendre à 9 mois pour un étudiant), de 3 ans pour bail vide dont le bailleur est un personne physique, de 6 ans pour un bail dont le bailleur est une personne morale. Dans certains cas particuliers justifiés, un bail pourra avoir une durée réduite sans pouvoir être inférieur à 1 an.
  • Chapitre IV : Conditions financières. Dans cette section sont renseignées toutes les caractéristiques financières du bail : le loyer initial hors charges, le plafond du loyer au m² selon les zones d’encadrement des loyers, la date de révision du loyer, le montant des charges, et bien sûr la périodicité et la dat de paiement.
  • Chapitre V : Les travaux : dans ce chapitre, le bailleur indique les travaux réalisés depuis la sortie du dernier locataire et les éventuels travaux qui seront réalisés pendant le bail.
  • Chapitre VI : Garanties, il s’agit du dépôt de garantie, plus souvent appelé la « caution ». Elle est au maximum d’un mois de loyer hors charges pour un bail vide, et de deux mois de loyer hors charges pour un bail meublé.
  • Chapitre VII : La clause de solidarité, elle définit les obligations de solidarité entre les différents titulaires du bail : en général elle précise est solidaire de manière indivisible de la totalité du loyer et des charges. Elle fixe les conditions d’application de la clause dans le temps.
  • Chapitre VIII : La clause résolutoire définit les modalités de résiliation du bail en cas de non respect de ses obligations par le locataire (impayés de loyer, défaut d’assurance…) cette clause est encadrée par la loi Alur et les conditions d’application de cette clause sont rappelées dans la notice d’information des droits et devoirs du locataire à annexer au contrat de location.
  • Chapitre IX : Honoraires de location : si un professionnel est intervenu, ses honoraires ainsi que la répartition du coût entre le bailleur et le locataire sont notifiés dans cette section.
  • Chapitre X : Autres conditions particulières : il s’agit ici d’indiquer des conditions spécifiques n’ayant pu être indiquées dans les autres parties du contrat de location. Il fait être vigilant à ce que ces conditions ne contreviennent pas à la loi, sous peine que la clause ne soit requalifiée en clause abusive.
  • Chapitre XI : Sont listées ici la liste des annexes jointes au contrat de location, comme la notice d’information, les diagnostiques immobiliers, le règlement de copropriété, l’état des lieux…

Qui rédige un contrat de location conforme ?

La responsabilité de produire un contrat de location conforme à la loi Alur incombe au propriétaire bailleur. La loi Alur ayant renforcé le cadre légal entourant le contrat de location à usage d’habitation principale, il est difficile pour un particulier de s’y retrouver. Heureusement des outils existent pour rédiger un contrat de location facilement, comme le formulaire en ligne gratuit de Jelouebien.com.

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