Logement ancien: négocier le prix d’achat

Lors de l’achat d’un logement ancien, il peut arriver que le prix d’achat du bien soit supérieur à celui du marché pour un bien équivalent. La dimension affective que tente d’ajouter le vendeur à son bien immobilier ne doit pas vous tromper. Le Bon Agent vous explique en détails comment négocier le prix d’achat d’un logement ancien.

Comment est fixé un prix de vente d’un bien immobilier dans l’ancien ?

Plusieurs facteurs sont pris en compte par le vendeur, afin de calculer son prix de vente, ces facteurs dépendent de trois dimensions. Nous vous recommandons de bien préparer votre achat immobilier lors de l’étape cruciale de la visite. Les trois dimensions ci-dessous à la determination du prix de vente vous aideront à avoir les bonnes informations  :

  1. Les caractéristiques du bien : la superficie du bien par rapport au prix du mètre carré dans la zone, la proximité des transports, des commerces et des écoles, l’état du bâtiment et des parties communes, l’orientation, son année de construction et la présence d’infrastructures spécialisées (parking, ascenseur, balcon, …), l’état général du bien.
  2. La mise en perspective du bien face à la concurrence, c’est-à-dire quelle est l’état de l’offre et de la demande du marché immobilier du secteur ? La demande pour le bien du vendeur est-elle forte ?
  3. Le coût de gestion et d’amortissement du bien influencent la détermination du bien immobilier et sont des facteurs d’influence pour la décision finale de l’achat.

Afin d’établir le prix de vente de votre bien immobilier au plus juste du la réalité du marché, nous vous conseillons de vous faire accompagner et conseiller par un agent immobilier ou un agent commercial en immobilier.

Visez un prix “raisonnable”

Afin de vous faire une idée des prix du quartier, consultez les études réalisées par les banques, les notaires, l’Observatoire de l’Habitat ou à faire appel à un auditeur en immobilier.

Pensez aussi à comparer le prix des annonces similaires à votre type de bien. Pensez à collecter les informations utiles auprès du vendeur (les charges locatives, le niveau des taxes foncières)  susceptibles d’induire un coût supplémentaire après achat.

Chaque information compte et peut jouer en votre faveur lors des négociations.

Grâce aux informations que vous aurez collectées, vous serez dans la capacité de déterminer une fourchette de prix dans laquelle se trouve le bien désiré et les leviers possibles à la négociation. Avec ses informations, vous pourrez mener une négociation éclairé : du vis-à-vis, une mauvaise orientation, peu de luminosité, bruits, gros travaux à prévoir, une réfection future de la façade de l’immeuble…Il s’agit d’autant de coûts à anticiper et à déduire du prix de vente.  Un agent immobilier ou un agent commercial en immobilier pourra négocier jouant d’arguments ou de contre-proposition pour vous aider à obtenir votre bien coeur. Si vous vous sentez l’âme d’un diplomate, ce dernier peut vous délivrer de precieux conseils pour mener votre négociation.

Les limites de la négociation

Néanmoins, les négociations ne sont pas réalisables sur la totalité du prix d’achat. Il faut y ajouter de nombreux frais annexes, demandés par votre banque, le notaire et l’Etat :

  • Les frais de notaire : composés des droits d’enregistrement et des émoluments du notaire. Ce sont les impôts et taxes perçus par le notaire, destinés à l’Etat et les collectivités publiques, ainsi que sa rémunération, déterminée par décret.
  • Les débours, qui représentent le coût des démarches effectuées chez les administrations pour l’état civil, le relevé hypothécaire, la demande de certificat, le timbre fiscal …
  • Les charges de copropriété, obligatoires lorsque vous achetez dans un immeuble. Pensez à les demander pour les inclure dans votre budget et optimiser celui-ci, si vous devez payer de gros travaux récemment votés en Assemblée générale par le syndic (ravalement de façades. rénovation des parties communes, … )
  • La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur des propriétés bâties du secteur, dont les taux peuvent varier de 1 à 10 entre les communes, les départements et les régions. Ce qui explique les différences de prix entre deux villes sur un bien équivalent. Renseignez-vous sur le montant de la taxe, que vous devrez payer chaque année et qui peut être assez conséquent. Cependant, la taxe est généralement partagée entre le vendeur et l’acheteur, en fonction du nombre de mois d’occupation du bien de chacun. 
  • La taxe d’habitation, se base sur la valeur locative du bien, subit aussi le même type de variation de son coût par régions. Des aides en fonction des critères sociaux permettent de réduire le coût de celle-ci.  

 

 

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