Comment calculer la rentabilité de votre bien immobilier ?

2016 est d’ores et déjà considérée comme une année exceptionnelle sur le marché de l’immobilier en France. Avec des taux d’emprunt bas et des prix relativement stables, de nombreux français ont fait le choix d’investir dans l’immobilier, valeur refuge par excellence. En effet, à l’heure où l’épargne ne rapporte quasiment plus, acheter un bien immobilier pour le louer et ainsi générer des revenus via son investissement séduit beaucoup. Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier à vendre et que vous vous inscrivez dans cette démarche, sortez vos calculettes, le Bon Agent et son réseau de mandataires immobiliers vous aident à calculer la rentabilité de votre bien immobilier.

Les différents calculs de rentabilité d’un investissement immobilier

Vous souhaitez placer votre argent dans l’immobilier pour qu’il vous rapporte. Afin de réaliser un bon investissement immobilier et vous aider dans le choix du bien immobilier à acheter, il est important de comprendre les différents calculs liés à la rentabilité d’un bien immobilier. Il existe trois manières d’appréhender la rentabilité d’un bien immobilier :

  • La rentabilité brut
  • Le rentabilité nette
  • La rentabilité nette-nette

 

Calcul de la rentabilité brute

C’est le calcul le plus simple. Il vous fournit un premier indicateur sur les performances financières du bien immobilier que vous cherchez à acheter. La rentabilité brute d’un investissement immobilier s’obtient en divisant le loyer annuel perçu par le prix du logement (frais d’agence et de notaires inclus) et en multipliant le résultat par 100. Par exemple, vous souhaitez acheter un appartement 170 000 € et le louer 600 € par mois, la rentabilité brute de votre bien immobilier sera de 4,23%.

Le détail du calcul est le suivant : (600 x 12 / 170 000) x 100 = 4,23

Calcul de la rentabilité nette

La rentabilité nette d’un investissement immobilier est un indicateur plus précis que la rentabilité brute car il va prendre en compte les différentes sorties d’argent que vous allez devoir réaliser pour votre bien immobilier. En effet, toutes les charges non récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion, le crédit immobilier, les éventuels travaux que vous allez réaliser, vont être autant de dépenses déduites des revenus (donc des loyers). En reprenant l’exemple précédant et en postulant que sur une année, les dépenses liées à votre bien immobilier ont été de 550 € pour la taxe foncière, 400 € de charges non récupérables et 1 000 € de travaux, la rentabilité nette de charges de votre bien immobilier sera de 3,08 %

Le détail du calcul est le suivant ((600×12) – (550+400+1000) / 170 000) x 100 = 3,08

La rentabilité nette-nette

Le calcul de la rentabilité nette-nette d’un bien immobilier reprend celui de la rentabilité nette en y ajoutant les différents avantages fiscaux comme par exemple les dispositifs de défiscalisation. Son calcul est plus complexe car il dépend notamment du profil fiscal de l’acheteur et exige une bonne connaissance de la fiscalité immobilière.  

Acheter un bien immobilier pour le louer

Si vous achetez un bien immobilier pour le louer, il vous faudra inclure dans vos calculs de rentabilité des hypothèses quant à différents éléments facteurs de risque pour votre investissement comme par exemple :

  • La vacance locative de votre bien immobilier. Les petites surfaces rapportent davantage que les grandes, mais les locataires y restent aussi statistiquement moins longtemps. Du coup les risques de vacance locative et de frais de remise en état peuvent être, in fine, élevés et impacter la rentabilité du bien immobilier. Il peut être ainsi judicieux de déduire dans vos calculs de rentabilité l’équivalent d’un mois de loyer par an pour couvrir ce type de risque.
  • Les loyers impayés. C’est la hantise des propriétaires et des investisseurs. Les loyers impayés peuvent réduire à néant votre plan de financement et vous mettre dans le rouge. Des assurances existent pour vous protéger mais idem elles auront un coût à impacter sur vos calculs.
  • Le prix du bien immobilier à la revente. En fonction de la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver votre bien immobilier, vous pouvez effectuer des hypothèses de prix de revente. Ce prix sera extrêmement dépendant du dynamisme du marché immobilier local et de la localisation du bien ainsi que de son état général. C’est pourquoi il est conseillé de ne pas faire d’hypothèses trop optimistes, sous peine de quelques désillusions.

Si la rentabilité est un critère de choix important pour acheter un bien immobilier, elle ne doit cependant occulter les autres critères. En fonction du type de bien et de sa localisation, les rendements peuvent aller de 2 à 7%. Face à des placements épargne, l’immobilier conserve donc un très fort intérêt.

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