Les astuces pour acheter un bien immobilier moins cher

Afin d’acheter un logement moins cher, les candidats à l’accession immobilière vont devoir faire preuve d’inventivité. Voici quelques astuces.

Acheter aux enchères

Pour ce type de situation c’est un peu quitte ou double car tout va dépendre de l’enchère, mais on peut effectivement faire de bonne affaire. Il est par exemple possible de dénicher un T2 de 34 m² dans le 12ème arrondissement de Paris à moins de 200 000 €, le prix de vente étant de 170 000 €.

 

Il s’agit ici de logements saisis par la justice. Et cela peut être intéressant, car généralement, la mise en vente de départ est assez basse, entre 60 % et 70 % de la valeur réelle du bien. Par contre, les particuliers doivent être assistés par un avocat. C’est lui qui a la charge de porter les enchères.

 

Acheter un logement occupé

Cette solution consiste à acheter un logement loué (avec un locataire en place) et le récupérer, voire le céder, à la fin du bail. À la clé, une décote comprise entre 12 et 15% du prix d’acquisition. Si le locataire est âgé de plus de 70 ans ou s’il s’agit d’un bail régi sous la loi de 1948, le rabais peut atteindre 30% car, dans ces deux cas, récupérer le bien est souvent difficile, voire impossible. Il est également indispensable de recueillir des informations sur le locataire en place, et d’éventuels incidents de paiement.

 

Acheter dans un quartier en pleine mutation

Dans toute opération d’acquisition, l’emplacement participe majoritairement à la détermination du prix et c’est pourquoi l’achat immobilier dans un quartier en devenir est un investissement judicieux.

Pour que cette opération soit un succès, il y a néanmoins un certain nombre de critères à respecter :

Tout d’abord, le quartier doit être bien desservi. Ensuite l’acquéreur devra vérifier la présence d’écoles, de commerces, d’espaces verts, de lieux de loisirs (restaurants, cinémas…). Et enfin, il faut être attentif à la qualité de l’immeuble (exposition, bruit, épaisseur des murs…).

 

Acheter un bien à rénover

Cette stratégie permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat, variable selon l’importance des travaux et la zone géographique du bien si le marché y est tendu. Pour un rafraîchissement, comptez entre 300 et 400 euros le mètre carré. Pour une rénovation complète (électricité, double vitrage, changement de chaudière, etc.), la facture sera aux alentours des 700 à 900 euros.

 

Pour estimer le coût des travaux, il est vivement conseillé de faire venir un architecte. Les honoraires sont libres, mais il faudra débourser en moyenne entre 8 et 10% du montant des travaux hors taxes. Pour réaliser une bonne affaire, il faut toujours vérifier que le coût de revient, prix et travaux, ne dépasse pas celui d’un bien de bonne facture dans le même secteur géographique.

 

Acheter un local commercial 

S’il s’agit là d’un micro marché, il peut être intéressant d’acquérir un petit commerce ou un entrepôt pour en faire un loft ou encore un souplex. La différence peut être de 15 % à 20 % par rapport au prix d’un bien classique. Ce qui représente une belle économie à condition d’avoir les moyens de rénover le lieu et un bon ami architecte.

Dès 2016, s’il s’agit d’une transformation de bureaux en logement, les particuliers profiteront d’une exonération de taxe foncière durant les cinq premières années de détention du bien.

 

Acheter la nue-propriété

On peut acheter uniquement la nue-propriété d’un bien neuf ou ancien pour une durée de cinq à vingt ans. Sur cinq ans, le prix d’achat peut être inférieur de 20% à celui du marché. Sur quinze ans, la décote peut atteindre 40% et jusqu’à 54% sur vingt ans. Au cours de cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Et le bien sort de sa base taxable à l’ISF (impôt sur la fortune) dans la mesure où seul l’usufruitier doit le déclarer.


Au terme du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans frottement fiscal. Attention, il faut être vigilant sur la qualité du bâti, car les gros travaux restent à la charge du nu-propriétaire. Les frais liés à l’usage de l’habitation (entretien et réparations) restent à la charge de l’usufruit.

 

Acheter en viager

Le viager consiste à vendre la propriété d’un bien contre une rente que l’acheteur doit verser jusqu’à la mort de l’ancien propriétaire. Généralement, ce dernier continue d’occuper les lieux. C’est un pari en quelque sorte que fait l’acquéreur sur l’espérance de vie du vendeur.

 

Cette option est encore rarement utilisée (environ 5.000 transactions par an en moyenne). Mais elle peut s’avérer particulièrement avantageuse. Les appartements ou les maisons vendus en viager bénéficient d’une forte décote.

 

Acheter en rez-de-chaussée 

Il y a quelques années encore, on ne trouvait que des défauts aux logements en rez-de-chaussée (trop sombres, trop bruyants…) mais depuis que les prix de l’immobilier ont flambé, les investisseurs ont révisé leur opinion.

Aujourd’hui, les logements en rez-de-chaussée bénéficient d’une décote de 15 % à 40 % par rapport aux logements en étage et sont également attractifs en termes de charges et de taxes (habitation et foncière).

Cela permet donc d’acheter un bien immobilier plus grand à moindre coût. Les rez-de-chaussée répondent par ailleurs à une forte demande puisque leur accès de plain pied les rend idéalement accessibles aux ménages avec enfants, personnes âgées ou à mobilité réduite et ne se font pas plus cambrioler que les logements en étage.

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