Accueil > Foire Aux Questions

Les différents types de mandats

Le mandat simple est un contrat qui au premier abord semble présenter le plus de facilité car il offre la possibilité de vendre directement à un particulier et de mettre en vente dans autant d’agences qu’on le souhaite. Cependant, les résultats prouvent que cette apparente flexibilité présente des effets pervers :

  • plusieurs interlocuteurs,
  • paupérisation du bien,
  • prix plus faibles car le client va négocier plus,
  • multiplication des visites car pas de ciblage des acquéreurs,
  • dossiers qui ne vont pas au bout pour défaut de financement…

Selon la chambre des notaires, 40% des compromis de vente réalisés de particulier à particulier ne se transforment pas en vente effective.

En revanche le mandat exclusif permet :

  • d’avoir un seul interlocuteur sur le bien, de pouvoir éventuellement lui donner les clefs
  • une promotion optimale : panneau à vendre s’il ne vous gêne pas, pôle position sur Seloger, prospectus sur le bien dans les alentours
  • conseils et reporting personnalisé, Notre call center et notre équipe vous fait un rapport sur votre vente régulièrement. Vous savez ainsi où en est votre action de vente.
  • une valorisation de votre bien sur le marché : les acquéreurs détestent voir plus de 3 fois une annonce sur Seloger ou autre site, à des prix par ailleurs souvent variés, ils considèrent alors que le bien est trop cher et en vente depuis longtemps ! Vous paupérisez votre stratégie commerciale.

Pourquoi nous confier une exclusivité ?

La démultiplication des intervenants est elle plus efficace ?

La multitude d’intermédiaires en vente n’induit pas la même proportionnalité de multiplication des chances de vendre. Les vendeurs d’un bien immobilier font le plus souvent le calcul suivant : 1+1+1+1+1 = 5 fois plus de chance de vendre !?

Or en matière d’intermédiation le calcul n’est pas aussi simple et ne produit pas l’impact escompté par le vendeur. Dans tous les cas, cette stratégie de diffusion n’entraîne pas la conclusion espérée, à savoir 5 fois plus de chance de vendre !
Les effets seront les suivants :

5 VITRINES EN EFFET
mais

  • UNE SEULE PARUTION UTILE DANS LES SITES INTERNET
  • UNE SEULE PARUTION NECESSAIRE DANS LES JOURNAUX GRATUITS LOCAUX

MAIS VIENT EN SOUSTRACTION DES ACTIONS POSSIBLES :

  • PAS DE PANNEAU POSSIBLE
    (Car sinon ça va devenir une vraie décoration de noël sur le balcon ou sur les grilles du jardin)
  • PAS DE BOITAGE OU TRACTAGE TROP CIBLÉ
    (Car tout le monde constate que votre bien est partout et l’effet peut être inverse, ce bien n’est-il pas difficile à vendre ?)
  • MOINS DE CAPACITÉ D’INVESTISSEMENT PUBLICITAIRE
    (Presse Quotidienne Régionale et Nationale)

Synthèse

Avec un mandat simple vous obtenez :
  • 1 annonce internet site spécialisé
  • 1 annonce presse gratuite
  • 1 annonce presse spécialisée gratuite
  • 1 annonce en vitrine
Soit 1.5 fois plus de chance de vendre en prenant 5 agences
Avec un mandat exclusif, vous pouvez vous offrir en plus :
  • 1 panneau (l’un des meilleurs vecteurs de vente)
  • La diffusion sur des sites réservés aux professionnels
  • La diffusion de votre annonce auprès des meilleurs agents de votre secteur, ayant été sélectionnée par LE BON AGENT
  • 1 centre d’appels qui rappelle tous les acquéreurs qui ont lu votre annonce
  • L’accès à une Base de données d’acquéreurs qui ne consulte pas forcément les sites entre particuliers. Comme les étrangers qui préfèrent s’appuyer sur un professionnel
  • 1 référencement fort de notre site, qui fait que nous sommes l’un des sites les plus visité.
Soit 1.9 fois plus de chance de vendre en prenant 1 mandat exclusif et une agence, qui pourra également déléguer auprès d’autres confrères

L’autre effet pervers d’une multidiffusion c’est l’impact désastreux de l’image du bien, voire même des variations de prix qui sèment le doute chez les acquéreurs qui se posent des questions sur la qualité du bien.
$ C’est vous qui devait rester maître de votre commercialisation, Le Bon Agent travaille dans ce sens et selon le mandat que vous lui avez confié !

Liste des diagnostics et des certifications à réaliser par le propriétaire

Diagnostic Objet Immeuble Activité Quand? Validité?
AMIANTE État mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits, figurant sur une liste réglementaire, contenant de l’amiante. Immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 (PP / PC). Transaction au moment du compromis 30 ans en l’absence d’amiante
Gestion avant le 01/01/2006 (immeubles)
Copropriété avant le 01/01/2006 pour les PC
LOI CARREZ Mesure de la surface privative du lot (hors cave, garage...), des copropriétés horizontales et verticales. Bien situé dans une copropriété. (PP) Transaction à la signature du compromis 30 ans en l’absence de travaux et de modification du lot
PLOMB/CREP Lutte contre le saturnisme et les situations d’insalubrité. Immeuble à usage d’habitation (PP / PC) construit avant le 1er janvier 1949. Transaction au moment du compromis 30 ans si résultat négatif
Gestion à compter du 12/08/2008 1 an (T), 6 ans (G) si résultat positif
Copropriété avant travaux dans les PC et en tout état de cause avant le 12/08/2008  
ETATS ANTI PARASITAIRES État mentionnant la présence ou l’absence de termites. Immeuble situé dans une zone classée à risque termites par le préfet (PP). Transaction obligatoire à la promesse de vente à partir du 1er novembre 2007 6 mois
Copropriété
ELECTRICITE État de l’ installation en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Logement comportant une installation électrique et/ou gaz réalisée depuis plus de quinze ans. (PP) Transaction Electricité : obligatoire à partir du 1er janvier 2009 Electricité : 3 ans
GAZ Gaz : obligatoire à partir du 1er novembre 2007 Gaz : 3 ans
ERNT : Etat des risques naturels et technologiques Information de l’acquéreur ou du locataire sur la situation du bien immobilier, bâti ou non bâti, au regard des risques naturels et technologiques. Bien bâti ou non bâti situé en zone de sismicité ou/et dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques (prescrits ou approuvés). Transaction annexé au compromis depuis le 01/06/2006 6 mois, sauf si modification de l’information entre le compromis et la vente
Gestion annexé au bail depuis le 01/06/2006
DPE : Diagnostic des performances énergétiques Calcul de la quantité standard d’énergie consommée, classement en fonction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. Recommandations pour diminuer la consommation énergétique. Tout immeuble bâti (sauf exceptions). Transaction à annexer au compromis à compter du 01/11/2006 10 ans

Fiche documents à fournir pour la mise en vente

Pièces à fournir pour la mise en vente

  • L’Attestation dite Loi Carrez
  • Les deux derniers procès verbal de l’assemblée général des copropriétaires
  • Le dernier relevé de charge (ou récapitulatif annuel)
  • La photocopie de la taxe foncière
  • La photocopie des premières pages du titre de propriété (mentionnant l’identité des propriétaires, la désignation du bien avec numéro(s) de lot(s) et millièmes)
  • La photocopie de vos pièces d’identité
  • Le résultat des diagnostics obligatoires pour la vente de votre bien. Depuis le 1er janvier 2011 le diagnostic Performance Energétique doit être présenté sur l’annonce concernant le bien à vendre.
  • Double de clés


Situation locative

Si l’appartement était loué, joindre le justificatif de départ du locataire

  • Le locataire est parti de son initiative :  ?
    Photocopie de la lettre de congé qui vous a été adressée ou à votre gérant
  • Le locataire est parti parce qu’un congé pour vendre lui a été délivré : ?
    Photocopie du congé délivré par vous-même, votre gérant ou par un huissier, ainsi la réponse du locataire renonçant à exercer sa faculté de préemption.

Les étapes de la vente et le calendrier prévisionnel

Jour « J »

Signature de la promesse de vente

L’acquéreur verse le montant de l’indemnité d’immobilisation (5 ou 10%) ainsi qu’une provision sur frais.

J + 1

Début du délai de réflexion/ rétractation

Si la rétractation intervient au cours du délai imparti, l’acquéreur se verra restituer l’indemnité d’immobilisation qu’il avait initialement versée.

J + 8

Fin du délai de réflexion / rétractation

Si la rétractation intervient après le délai imparti = l’acquéreur ne se verra pas restituer l’indemnité d’immobilisation. Celle-ci sera acquise au vendeur (sous réserve d’un refus de prêt intervenant dans les 45 jours de la signature de la promesse de vente).

A partir de J + 9

Constitution du dossier

Notaire constitue le dossier en demandant les pièces nécessaires à la signature de la vente (pièces d’état civil, d’urbanisme, état hypothécaire…)

J + 45

Réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

«  L’obtention du prêt » s’entend de la réception d’un offre de prêt émise par une banque (et non de l’accord de principe).
Une offre est émise dans un délai imparti : l’acquéreur en adresse une copie à son notaire afin que celui-ci vérifie les garanties prises (prêt hypothécaire avec garanties hypothécaires / prêt sous seing privé avec un crédit logement comme garantie) OU refus de prêt par la banque :

  • au cours du délai imparti (45j) = restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation à l’acquéreur.
  • au-delà du délai imparti (45j) = l’acquéreur perd le montant de son indemnité d’immobilisation.
J + 56

Renvoi de l’offre

L‘acquéreur renvoie à la banque l’offre acceptée après le délai légal de 11 jours (loi SCRIVENER)

1 mois avant la réalisation

Réception des pièces administratives ou dossier d’usage

Le notaire vérifie que toutes les pièces ont été reçues et effectue les relances nécessaires. Le délai de réception des pièces dépend des différents intervenants (par exemple pour la déclaration d’intention d’aliéner, il faut parfois attendre la fin du délai de réponse de 2 mois).

10 jours avant réalisation

Organisation d’un rendez-vous de signature

Le notaire fixe un rendez-vous de signature avec les parties et ajuste le montant de la provision sur frais et prépare un décompte des sommes dues.

Date de réalisation

Date de réalisation prévue dans la promesse de vente

Il s’agit de la date extrême pour fixer un rendez-vous de signature.

  • Si les parties s’entendent, la signature peut avoir lieu avant cette date sous réserve que le dossier soit complet et les fonds disponibles.
  • Si le délai ne peut être respecté, il faudra prévoir une prorogation dudit délai.