Les règles du prix du loyer du bail commercial (2ème partie)

 Révision à la hausse (déplafonnement)

 

Le bailleur qui souhaite un déplafonnement doit adresser au preneur une lettre recommandée avec accusé réception en fixant un montant approximatif, car il ne dispose pas de l’indice du trimestre non encore publié. Le délai de prescription de 2 ans court à compter de la réception de cette lettre.

Il ne peut le faire qu’à deux conditions :

Il justifie d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

..Modification qui a entraîné en elle même une augmentation de plus de 10% de la valeur locative.
Révision à la baisse

Dans ce contexte, il n’y a pas de règles de plancher, mais le loyer devrait se situer entre le plafond résultant du jeu des indices et la valeur locative et ne pas descendre en dessous des valeurs contractuelles.
La jurisprudence l’a pourtant admis. Le loyer peut donc descendre en dessous de celui qui était fixé dans le contrat après fixation judiciaire.
La clause d’échelle mobile

C’est une indexation pour éviter le formalisme de la révision triennale, elle se fonde sur l’indice INSEE du coût de la construction ou sur un indice en rapport avec l’activité de l’une des parties.

NB : la révision triennale par le jeu de l’indice INSEE du coût de la construction est d’ordre public, si nous sommes en présence d’un autre indice, c’est une indexation.

 

Les intérêts de l’indexation

– automaticité

– souplesse pour le bailleur

 

Ces règles sur le bail commercial peuvent donc être à savoir pour devenir agent immobilier.

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