Les clauses annexes : la subrogation

L’acquéreur peut se faire subroger (remplacer) dans l’acquisition définitive par un tiers, personne physique ou société civile immobilière (SCI). Cette pratique est courante lors de constitution de SCI, l’acquéreur ne sachant pas encore si l’objet de la vente entrera dans la société civile immobilière ou s’il en fait l’acquisition à titre personnel.

 

Cette clause est très utilisée, cependant une jurisprudence de 2003 l’a fragilisé en ce qui concerne la protection de la rémunération de l’agent immobilier. En effet, la cour de cassation a estimé que la mention et l’emploi du mode conditionnel dans la rédaction de la clause de subrogation impliquaient le non-respect de l’article 6 de la loi Hoguet. Étant considéré en l’espèce, que l’intermédiaire n’avait pas « effectivement est définitivement rapprocher les parties », puisque l’acquéreur n’était pas déterminé, ni déterminable. Cette décision a privé l’agent immobilier de son droit à rémunération.

 

Cette clause reste valable pour les acquéreurs souhaitant, par exemple, créer une SCI, mais son emploi doit être limité. En effet, vous prenez à chaque fois le risque de voir requalifier le compromis en promesse de vente avec le formalisme qui l’accompagne. C’est essentiellement le défaut d’enregistrement (voir chapitre 11) qui engendre la possibilité d’annulation de la promesse et donc de la suppression de vos droits à commission. N’utilisez donc la clause de subrogation que si elle est exigée par l’acquéreur.

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