La durée de l’exclusivité du mandat

La durée de l’exclusivité est, en général, fixée à trois mois, mais elle peut être réduite par les parties à une durée inférieure. Dans des marchés tendus comme ceux que nous connaissons depuis 1999, certains agents immobiliers pratiquent des exclusivités de 10 ou 15 jours.

La question de la limitation des effets dans le temps s’est posée à propos du renouvellement par tacite reconduction. En application de l’article 7 de la loi et de l’article 78 du décret, il a été jugé qu’un mandat à durée déterminée contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction devait être requalifié en mandat à durée indéterminée.

En outre, il a été jugé qu’un mandat de trois mois renouvelables par tacite reconduction est, pour sa première période de trois mois, un mandat limité dans le temps (les périodes postérieures ne sont pas limitées dans le temps).

Il est donc important pour répondre aux exigences de la loi Hoguet de fixer un terme précis au mandat ou de prévoir expressément le nombre des périodes permettant la tacite reconduction (exemple : trois mois renouvelables par tacite reconduction, mais sans excéder un total de 12 mois).

Par ailleurs, le législateur fin 2011, ayant songé à supprimer toute clause pénale dans les mandats exclusifs, confondait « clause de pénibilité » et « clause de sanction ». La première dédommage, la deuxième sanctionne. Par conséquent afin de se mettre à l’abri d’une éventuelle velléité de remise en cause, il serait préférable en remplacement de la clause pénale d’insérer dans les mandats une clause de dédommagement pour travail accompli. Si le mandant coche la case à travers laquelle il accepte expressément de dédommager le mandataire immobilier en cas de vente en directe, l’aspect conventionnel de la clause serait plus difficilement attaquable.

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