La charge des honoraires, tout n’est pas clair !

Voici une question intéressante posée par Lenaig

« Bonjour, Pourriez-vous le transmettre à l’agent pourqu’il me réponde? Merci beaucoup!!! Bonjour Monsieur, Tout d’abord un grand merci pour tous ces renseignements très utiles. Je n’ai juste pas compris une chose et je voulais vous poser une question : vous dites qu’il est préférable fiscalement parlant pour un acquéreur que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur. Je comprends cela car l’assiette fiscale sera moindre puisqu’elle n’en comprendra pas les frais d’agence mais seulement le prix net que recevra le vendeur. Mais en soi, l’acquereur devra payer les frais d’agence! Si je prends l’exemple d’une maison, dont j’aimerai faire l’acquisition : elle est affichée « prix de vente : 425000€ honoraires inclus à la carte d’un vendeur ». J’ai cherché sur le site de l’agence et le pourcentage des frais se monte à 5,8%. Soit 24650€ si mon calcul est exact. Dans ce cas je devrais donc payer 400350€ au vendeur et environ 34000€ au notaire (8% de 425000€ si je ne me trompe pas?) donc 434350€ au total. Alors que si les frais d’agence avaient été pour l’acquéreur, pour moi, j’aurai du payer 425000€ au vendeur et à l’agence et environ 32000€ au notaire (8% de environ 400000€), soit 457000€. Donc entre les deux cas, il y a tout de même environ 23000€ de gain pour moi non? C’est pour cette raison que je ne comprends pas pourquoi vous dites qu’il vaut mieux qu’en ce soit l’acheteur qui paye les frais d’agence… Si vous pouvez m’eclairer Sur ce point je vous serai très reconnaissante. Cordialement, Lénaig »

Lénaig, votre déduction est logique mais hélas erronée, et c’est bien là toute la difficulté du texte du 10 janvier 2017 qui avec son article 3 n’a rien simplifié. Reprenons votre cas…

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, et que le prix affiché est de 425 000 € c’est bien ce prix là que vous allez honorer.

Le vendeur doit de son coté payer l’agence sur ses deniers personnels (que ce soit en déduction du prix de vente ou sur des fonds propres). Et vous vous payez vos frais  de mutation (notaire) sur le prix global Soit environ 7,7% de 425 000 € et non sur 400 350 €. Si en revanche les honoraires prévus dans le prix de présentation sont à la charge de l’acquéreur alors vous ne payer les frais de mutation que sur le net vendeur.

D’où l’obligation d’affichage plus transparent quand les honoraires sont à la charge des acquéreurs, car il faut ventiler les 3 notions : Prix HAI – Prix net vendeur et Honoraires d’agence (en %)

Donc hypothèse 1 : 425 000 € X 7,7% = 32 725 € de frais de notaire

Hypothèse 2 : 400 350 € X 7,7 % = 30 826 €

vous gagnez donc environ 2 000 €.

Merci de votre fidélité.

Une réflexion au sujet de « La charge des honoraires, tout n’est pas clair ! »

  1. contact@lenegociateureclaire.fr'Le Négociateur Éclairé

    Bonjour,
    Je m’invite dans votre conversation et j’espère que ça ne pose pas de problème.

    Si vous avez raison d’expliquer que le montant des frais de notaire est moins important quand le paiement des honoraires est à la charge de l’acquéreur, Lénaig a aussi raison d’écrire qu’elle sera quand même gagnante si les honoraires sont à charge du vendeur.

    Pour reprendre vos deux hypothèses :
    Hypothèse 1 : Honoraires à charge du vendeur et prix affiché = 425000 €.
    L’arrêté du 18 janvier 2017 impose que lorsque les honoraires sont prévus à charge du vendeur sur le mandat, le prix affiché sur l’annonce ne doit pas les inclure.
    Une note d’information de la DGCCRF l’explique très bien.
    Le prix de 425000 € correspond donc au Prix Net Vendeur.
    Le montant des droits de mutation sera ainsi calculé sur 425000 € + le montant des honoraires.
    L’acquéreur paiera 425000 € + frais de notaire.
    Les honoraires seront payés par le vendeur comme vous l’expliquez.

    Hypothèse 2 : Honoraires à charge de l’acquéreur.
    Le prix qui doit être affiché dans ce cas doit être le Prix Net Vendeur et aussi le montant des honoraires ainsi que le prix honoraires inclus.
    Le montant des droits de mutation sera calculé sur le Prix Net Vendeur uniquement soit soit 425000 €.
    Il sera logiquement inférieur à celui de l’hypothèse 1 .

    Mais, dans l’hypothèse 2, c’est l’acquéreur qui doit payer les honoraires.
    Il paiera donc 425000 € + les frais de notaire (inférieurs à l’hypothèse 1) + les honoraires.
    Il paiera donc plus cher.

    Pour mémoire :
    Inclure le montant des honoraires dans le prix affiché sur une annonce alors que le mandat prévoit que ceux-ci sont à charge du vendeur, relève de la publicité trompeuse et est passible de 2 ans d’emprisonnement et de 300000 € d’amende.

    Merci beaucoup.

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