Honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur?

Voilà un débat qui suscite de nombreuses réflexions et surtout de l’incompréhension! Alors pour lire ce blog munissez vous d’une boite de Doliprane avec un Nurofene 400 mais par sécurité demandez à un ami de se saisir d’une masse si le mal de tête persiste !

Vous êtes prêt?

Alors, à l’origine le législateur avait prévu une distinction entre les honoraires mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Visés par les articles 72 et 73, il voulait que l’agent immobilier ne présente pas les biens à vendre de la même façon selon le choix déterminé au mandat. C’est à dire que si la commission est à la charge du vendeur cette dernière ne doit pas être intégrer dans le prix affiché, alors que si la commission passe à la charge de l’acquéreur, la commission doit non seulement apparaitre dans le prix présenté, mais être détachée de celui ci, selon les article L.121 à L.123 du code du commerce. La Loi Alur n’a rien inventé en l’imposant dorénavant puisque les textes l’exigeaient déjà!

Alors partons d’un exemple pour essayer d’être plus clair :

Pour un prix de vente attendu par le vendeur à 200 000 €, des honoraires d’agence fixées à 5%, soit 10 000 €, si le vendeur est en charge de les régler, dans sa grande naïveté le législateur s’attendait à ce que le professionnel affiche un prix de vente public à 200 000 € dans lequel aurait été intégrée la commission de l’agent immobilier . Si en revanche c’est à l’acquéreur de payer la commission celle-ci pouvait être affichée en sus des 200 000 €, soit une présentation à 210 000€. Que firent nos prédécesseurs? Dans tous les cas ils mirent la commission en sus du prix attendu par le vendeur.

Certains petits malins jouèrent et jouent encore au jeu du grattage de commission! Prix attendu 200 000 €, auxquels on ajoute la commission de 5%, soit un prix FAI de 200 000 X 1,05 = 210 000 €, or dans le mandat il est indiqué que la commission est de 5% du prix final de vente, ce qui n’a jamais fait 10 000 € de commission, mais 210 000 € X 5%= 10 500 €. Ceci est une arnaque sanctionnée par la DGCCRF! Il faut pour rester sérieux, calculer 210 000 € /1.05 pour arriver à 200 000 € net vendeur dans la promesse de vente.

Pourquoi finalement un tel débat? Ce sont les droits de mutation qui sont en jeu ! En effet, il n’y a que la commission à la charge de l’acquéreur qui n’entre pas dans l’assiette de calcul des frais de notaires! Cependant, étant donné la réponse de la profession à l’esprit initial de la Loi Hoguet, ce débat semble stérile et inadapté vis-à-vis du marché de l’immobilier moderne. Notre ministre de tutelle dans son envie de marquer l’histoire avec une Loi  à son nom, aurait dû supprimer cette notion de charge vendeur ou acquéreur pour ne retenir que le principe d’honoraires non soumis à des frais de notaire ! Ainsi nous mettrions un terme à ce jeu pervers exigé le plus souvent par des notaires qui nous demandent d’inverser la charge de la commission, pour que leur client acquéreur soient dégagés de tout frais de mutation sur ce montant.

Donc supprimons ces frais de notaires sur nos honoraires !

53 réflexions au sujet de « Honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur? »

  1. sucokuquzune@yahoo.com'Claire

    hello, j’affectionne sérieusement votre genre rédactionnel ! Nous pourrions communiquer quant à votre post sur aol ? je recherche un spécialiste dans cette matière afin de solutionner mon histoire. probablement que vous serez ma bouée de sauvetage ! je trouverais sympathique que vous y jetiez un oeil.

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  2. fbouchaddi@yahoo.fr'Fatima

    Bonjour,

    Je viens de découvrir votre blog, en surfant sur internet car nous avons un projet d’achat.
    En effet, nous venons de visiter une maison proposé au prix de 273 OOO euros frais d’agence inclus. Il est mentionné que les frais sont de 5% à la charge de l’acquéreur. Il est vrai que je ne comprenais pas pourquoi ces frais était à notre charge…..De plus effectivement nous ne savons donc pas le prix de vente sans ces frais puisqu’ils ont été inclus (vous me direz, je peux faire le calcul mais je trouvais ça comme même ambigu si nous souhaitions négocier le prix de la maison….)
    pouvez vous m’éclairer ?
    Merci

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Madame, en effet le prix net vendeur ou celui des honoraires qui vous reviennent est facilement calculable, cependant la Loi Alur par son article 6.1 dispose que nous devons exprimer les honoraires d’agence en pourcentage. Ce qui n’interdit pas de les exprimer en euros ! Pour ce qui est de la négociation, je pense qu’il faut plutôt voir un prix global et laisser votre agent en discuter avec son vendeur…

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  3. anne.jessie@sfr.fr'Delande

    Bonjour, nous allons signer l acte de vente demain. Le conseiller immobilier s est retiré car il a changé de métier entre la signature du compromis à ce jour. Le mandat était signé à charge du vendeur. Le notaire insiste que le montant ne change pas malgré son qu il n ‘y ai plus de frais d agence. Est ce vrai?? Doit on payer la somme sur le compromis? Merci. C est urgent car nous signons demain.

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    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonsoir Madame, la seule question qui reste à lever est de savoir si ce conseiller à déposer le bilan ou s’il travaillait pour une agence ou un réseau? Car dans les deux cas, les honoraires sont dus soit au mandataire judiciaire, soit à l’agence immobilière pour laquelle il collaborait. Sinon, le notaire doit séquestrer les honoraires selon les dispositions du compromis afin de vérifier à qui il devra donner les fonds ou les restituer à celui qui les a payer.

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  4. Frenchyy@orange.fr'Veronique

    Bonsoir Monsieur,
    Nous avons recu cette proposition, mais essayons de comprendre pourquoi pour des raisons comptables nous devons indiquer un prix de vente a 750000.00 net vendeur lorsque nous recevrons 700000.00 net vendeur. Pour qui cette proposition sera favorable ou qui va payer plus. Deja en calculant les frais de notaire sont a 53362.00. Merci pour votre aide

    Madame , Messieurs

    Nous vous faisons une proposition d’achat pour votre bien situé au xxxxxxxxxxxxxxx à hauteur de 700 000 Euros net vendeur.

    Cette proposition est acceptée de principe par notre banque et sera soumise aux seules conditions classiques de l’obtention d’un emprunt.

    Il reste bien évidement à vérifier les diagnostics techniques qui en aucun cas modifierons la hauteur de notre proposition.

    Pour des raisons purement comptables, nous vous demanderons juste d’indiquer un prix de vente de 750 000 Euros en précisant que les « frais de notaire » sont à charge du vendeur et non de l’acquéreur.

    Ceci ne change strictement rien pour vous (700 000 Euros net vendeur), mais nous permet d’amortir ces frais et nous facilite cette acquisition.

    en espérant que cette proposition vous satisfasse

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Madame, en réponse à votre question en effet cette pratique est un peu limite, elle consiste à faire prendre en charge les frais de notaire par le crédit bancaire. L’acquéreur va tenter d’intégrer cette somme dans son prix d’acquisition et ainsi se faire financer les frais de notaire que les banques refusent de prendre à leur charge, même dans le cadre d’un crédit.
      C’est de la bidouille qui dénote que votre acquéreur n’est pas très fiable. Cependant, ceci n’interdit pas de réussir la vente, mais vous met en porte à faux, puisque vous faites un faux en écriture…

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  5. julie.lapkoff@gmail.com'bastien27

    Bonjour,

    En tant qu’acheteur peut-on demander à connaitre les frais de l’agent?
    Que faire si celui ci refuse de nous communiquer le mandat et d’être transparent sur ces honoraires?

    En vous remerciant,

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      En tant que client, vous êtes en droit de connaître les frais appliqués à la vente d’un bien. Surtout si les honoraires d’agence vous reviennent (article 6.1 de la loi Alur). Dans tous les cas l’agent immobilier doit vous communiquer la ventilation du prix de vente et de ses honoraires. De toutes les façons vous les connaitrez au moment de la préparation de la promesse et vous disposerez d’un délai de réflexion de 10 jours même après avoir signé! Donc, l’agent immobilier n’a aucun intérêt à jouer avec cette rétention d’informations ! En revanche, insistez auprès du notaire pour que le mandat soit communiqué pour la signature de la promesse, le notaire doit être garant du bon droit de la procédure…

      Répondre
  6. julie.lapkoff@gmail.com'Bastien27

    Merci beaucoup pour ces précisions,
    Le bien vient de nous échapper. Depuis le départ on me dit que je ne suis pas sensé connaitre les honoraires car le bien n’est pas terminé niveau travaux, puis que le système informatique est en panne, puis que cette information ne me concerne pas puisque les frais sont à la charge du vendeur. On ne répond pas à mes demandes pour avoir le mandat pour lequel nous avions fait une offre.

    Dans l’annonce il y avait FAI sans rien préciser d’autre. Je pense être dans mon bon droit en demandant ce mandat puisque je me rends compte qu’on nous ment depuis le départ, les frais réel étaient le double des frais annoncés…

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      En effet, la déontologie (code de 2015) parle de transparence, c’est à dire que l’agent immobilier et ses collaborateurs, salariés ou agents commerciaux vous doivent de l’information. Donc, il faut garder les annonces et fiches commerciales qui vous ont été communiquées et déposer votre dossier auprès de la répression des fraudes si vous pensez être spolié ou que vous subissez une arnaque.

      Répondre
  7. labaudroie@gmail.com'Nadjat

    Bonjour,

    Je voulais savoir s’il existait des recours…Nous venons de signer un compromis de vente, et les frais de notaire ont été calculés non pas sur le prix sans la commission de l’agent immobilier, mais bien sur la somme du prix de vente et de la commission de l’agence immobilière.
    La réponse du notaire:
    « Malheureusement, le calcul de ces frais a pour base le prix de vente incluant le montant de la commission d’agence car celle-ci est à la charge du vendeur.
    La loi HOGUET renforcée par une disposition de la loi ALUR impose que soit mentionné dans le mandat sur qui pèse la charge de la commission due à l’intermédiaire et cette indication doit être la même que celle figurant dans l’engagement des parties (c’est-à-dire l’avant-contrat et la vente elle-même) ; Or le mandat prévoyait que la commission était à la charge du vendeur. »

    Du coup, est ce que je peux remettre ce point en question? Ou est ce trop tard?

    Merci beaucoup!

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Nadjat, hélas, la loi ALur ne permet plus de modifier les conditions du mandat initial. Si celui prévoyait des honoraires à la charge des vendeurs, le notaire doit appliquer cette donnée. C’est à l’agence de mettre, à la prise de son mandat, les honoraires à la charge des acquéreurs s’il veut favoriser l’allégement des frais de notaire (frais de mutation) à leur profit. Mais cette disposition lui impose alors de les afficher clairement en vitrine, comme sur les supports de communication.

      Répondre
  8. appartement.choisy@laposte.net'Valérie

    Bonjour,
    suite à la lecture de votre article, je viens d’avoir la confirmation que je suis faite escroquée par une agence sur le calcul de sa commission : pouvez-vous me dire quels sont mes recours ?
    Le compromis a été signé le 25 janvier et la signature de l’acte définitif arrivera mi-fin avril.

    Les frais d’agence était annoncés à 6 % TTC à la charge de l’acquéreur sur l’annonce dont j’ai garde une copie.
    Sur le compromis de vente, le bien que nous achetons est à 128 000 euros et les honoraires de l’agence sont de 8 200 euros, soit 6,4 % du net vendeur et non 6 % annoncé.

    D’autre part, auparavant, nous avions fait une offre inférieure à 132 000 euros (FAI) que l’agence nous a assuré avoir transmise au vendeur et nous avons appris que le vendeur n’avait jamais eu connaissance de notre première offre…
    Dans un deuxième temps, l’agence a prétexté qu’à l’occasion d’une contre-visite, un acquéreur aurait fait une offre au prix en présence du vendeur pour nous contraindre à faire une proposition au prix (ce qui a fonctionné) : de même, le vendeur nous a confirmé qu’il n’a jamais eu de contact avec un autre acquéreur.
    Non seulement, l’agence a été malhonnête lors de la mise en relation et de la négociation mais il semble elle m' »enfûme » sur le montant des frais d’agence.
    Pouvez-vous me confirmer que je suis dans mon bon droit et me dire quels sont mes recours ?
    Puis-je demander à l’agence de se retirer purement et simplement de la vente pour répartir ses frais entre l’acheteur et le vendeur ?

    Merci d’avance e votre réponse.
    Bien cordialement.

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Madame, attention les honoraires peuvent être fixés sur le net vendeur ou sur le montant de la vente (HAI Honoraires d’Agence Inclus ou FAI). Il faut simplement que ce soit clairement exprimé sur le mandat. Donc il n’y a pas forcément escroquerie. Sinon pour défendre vos droits, il faut agir auprès de la répression des fraudes DGCCRF.

      Répondre
      1. appartement.choisy@laposte.net'Valérie

        Merci pour votre remarque : effectivement, je ne cerne pas bien la différence entre HAI et FAI.
        Je n’ai pas pu voir le mandat mais sur l’annonce publiée est écrit : « 137 800 euros dont 6 % TTC d’honoraires à la charge de l’acquéreur ».

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        1. Le Bon Agent Auteur de l’article

          Donc il faut voir si les honoraires s’appuient sur le montant global de vente ou sur le Net vendeur.
          FAI = Frais d’Agence Inclus ou HAI = Honoraires d’Agence Inclus. C’est ma même chose ce n’est qu’une question de sémantique.

          Répondre
          1. appartement.choisy@laposte.net'Valérie

            Bonjour,
            je viens d’avoir des documents (mandat de vente fourni par la vendeuse et avenant fourni par l’agence) et ils me paraissent contradictoires…

            TEXTE DU MANDAT (mandat signé fourni pas la vendeuse) :
            « Les biens devront être présentés au prix de 137 800 euros.
            En cas de réalisation de l’opération, les honoraires de l’agence d’un montant de 6 % TTC du prix de vente, sauf accord ultérieur entre les parties par avenant aux présentes, seront à la charge de l’acquéreur.
            Somme revenant au vendeur après paiement des honoraires du mandataire : 130 000 euros.
            Le prix ci-dessus s’entend TTC de la TVA immobilière à la charge du vendeur si elle est due. »

            TEXTE DE L’AVENANT (simple pdf sans signature des parties et fourni par l’agence) :
            « Conformément à notre dernier contact, nous avons pris bonne note que vous acceptiez d’abaisser le prix de votre bien sis 12 Rue Archange, 91400 ORSAY et objet du mandat de vente n°1292.
            Le nouveau prix est donc de 136200 Euros Frais d’Agence Inclus dont 128000 Euros net vendeur et 8200 Euros de f rais d’agence charge acquéreur.–
            Le présent avenant modifie et complète le mandat de vente n° 1292 en date du 09/01/2017 conféré par Madame X et autorise l’agence à présenter à compter de ce jour mon bien sis 12 Rue Archange à ORSAY (91400 ) au prix de 128000 euros net vendeur soit 136200 euros Frais d’Agence Inclus dont 8200 euros de f rais d’agence
            charge acquéreur. »

            Entre le mandat de vente et l’avenant, l’agence a augmenté ses honoraires de 7800 à 8200 euros : l ‘agence a-t-elle le droit ?
            D’autre part, l’avenant n’étant pas signé par les parties, a-t-il une valeur ?
            Qu’en pensez-vous ?
            Je reste dubitative.

            Merci d’avance pour votre réponse.
            Bien cordialement.

          2. Le Bon Agent Auteur de l’article

            Madame, l’avenant non signé n’a pas de valeur! En revanche, les modifications peuvent être opérées comme le semble aux parties. Il est en effet très étonnant que l’on obtienne une baisse de prix avec augmentation des honoraires d’agence. Ca ne sent pas bon l’honnêteté? Mais c’est possible…

  9. appartement.choisy@laposte.net'Valérie

    Merci pour votre réponse.
    ça me confirme la malhonnêteté de l’agence..
    Je vais contacter la DGCCRF aujourd’hui.

    Merci encore pour ces éclaircissements.
    Cordialement.

    Répondre
  10. Ella1954@hotmail.fr'Martine

    Bonjour,

    J’ai signé un compromis de vente, j’ai obtenu le prêt et le notaire me dis ne pas pouvoir conclure la vente si je n’accepte pas de faire un avenant. Dans le compromis de vente il est écris le montant net vendeur et que je dois m’acquitter des frais d’agence soir 9000€ . Maintenant il me dit qu’il ne peut pas dissocier le net vendeur et les frais d’agence, donc que je dois payer des frais de notaire sur la totalité. Mon notaire ne répond pas à mes demandes. Suis je dans l’obligation d’accepter cet avenant. Les frais en plus sont élevés à 1100€ et j’ai de nouveau 7 jours de rétractation.
    Merci

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour Martine, je vais résumer pour être sûr que je réponds bien à votre question. Vous avez un compromis prévoyant que les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur. A présent pour réduire vos frais de « Notaire » vous aimeriez que ces honoraires soient mis à votre charge. Alors en effet toute modification nécessite un avenant à la promesse signée. Elle implique de re-purger les 10 jours de rétractation possible (mais ça c’est à votre profit donc l’incidence est faible, c’est plus sensible pour le vendeur). Cependant avec la loi Alur il n’est plus possible de basculer la charge des honoraires à la signature de la promesse, donc encore moins en cours de promesse. C’est de l’incitation à la fraude fiscale. Il est surprenant que le notaire vous le propose? Mais pourquoi pas s’il est prêt à le faire.
      Ce qui prévaut c’est le mandat initial, si celui-ci prévoit que les honoraires sont à la charge du vendeur, nous ne pouvons plus opérer la modification par la suite au profit de l’acquéreur (qui voit son intérêt en réduisant l’incidence des frais de notaire sur les honoraires d’agence.
      Au Bon Agent nous mettons les honoraires à la charges des acquéreurs dès le départ. Ainsi certes nos honoraires sont apparents dans toutes les annonces, mais c’est bénéfique pour nos acquéreurs.

      Répondre
      1. Ella1954@hotmail.fr'Martine

        Bonjour et merci de votre aide,

        Je me suis mal exprimée. C’est l’agence qui a demandé au notaire de faire apparaître les frais. Donc sur le compromis signé il est précisé 238000€ au vendeur et 9000 à l’agence. Mais maintenant l’agence dit au notaire qu’il faut changer, faire un avenant pour mettre la totalité à ma charge. Le notaire me propose donc un avenant et de régler les frais de l’avenant + les frais en plus pour lui.
        Je ne suis pas responsable, je n’ai rien demandé c’était un arrangement entre le notaire et l’agent suis je donc obligée d’accepter cet avenant et les charges qui incombent ? Ce compromis je l’ai signé avec l’accord de mon notaire, qui maintenant me laisse seule face à cette situation. C’est pas évident lorsque l’on est pas conseillée et en plus cela va m’octroyer des frais de location en plus puisque la vente est bloquée.
        Merci de prendre le temps de me répondre.
        Bonne journée

        Répondre
        1. Le Bon Agent Auteur de l’article

          Martine, ces frais s’ils sont la conséquence d’une erreur de l’agent immobilier, ils doivent être supportés par l’agent immobilier. Il les déduit de ses honoraires, sinon vous pouvez exiger de rester dans le cadre de la promesse qui a été signée. Par ailleurs votre notaire vous doit un accompagnement, s’il fait le mort, appelez ou écrivez à son Ordre. Les professionnels sont superviser par un conseil de l’ordre, il est là pour exiger que le service soit rendu.
          cordialement

          Répondre
          1. Ella1954@hotmail.fr'Martine

            Merci beaucoup, j’attendais votre réponse avec impatience. C’est très gentil à vous d’avoir pris le temps de répondre à ma demande. Je vais suivre vos conseils.
            Je vous souhaite une bonne fin de journée et ne manquerai pas de vous tenir informé des suites de mon « épopée » 1er achat.
            Cordialement
            Martine

  11. lopez_bernadette@orange.fr'Tommasino

    Bonjour Monsieur,
    Nous avons visité une maison par le biais d’une agence immobilière ( nous avons signé un bon de visite ) qui a un mandat d’exclusivité avec le vendeur ( la maison est en vente dans cette agence depuis au moins 7 mois ).
    Par hasard, lors de la visite nous avons reconnu le vendeur comme étant une bonne connaissance de mes parents de ce fait nous souhaiterions nous arrangés désormais entre nous sans le concours de l’agence sans pour autant être hors de la légalité.
    Est ce possible et si oui comment doit on procédé.
    Cordialement.

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Madame, monsieur, quel que soit le niveau de relation que vous puissiez avoir avec le vendeur, dès lors que la mise en relation est réalisée par un professionnel et que celui-ci détient un Bon ou compte rendu de visite, vous êtes tenus de passer par son intermédiaire pour finaliser vos engagements. En général, les bons de visite vous donnent un délai d’un an après la fin du mandat pour ne pas entrer dans le champs de la collusion. Donc, il est préférable de vous rapprocher de votre agence et de conclure légalement cette vente. Bon Dimanche

      Répondre
  12. claire.savy@gmail.com'Claire

    Bonjour Monsieur,
    Primo accédants, avec mon ami nous nous laçons dans la recherche de notre bien.
    Concernant les honoraires à la charge du vendeur quels sont les impacts pour l’acquéreur? A quel moment pouvons-nous inverser la charge des honoraires ? Y a t-il une situation « idéale » pour l’acquéreur ?

    Vous remerciant par avance pour la bienveillance de vos réponses

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour Claire, La Loi ALUR ainsi que l’administration fiscale interdisent l’inversion de la charge des honoraires d’agence (c’est une incitation à la fraude fiscale). La solution idéale consiste à sélectionner une agence pratiquant les honoraires à la charge des acquéreurs. Ainsi, vous ne payez pas les frais de notaire sur cette partie, ceci impliquant l’affichage des honoraires de l’agence sur toutes ses publicités, annonces agence ou internet.

      Répondre
  13. amandinee@hotmail.com'Amandine

    Bonjour,

    Je souhaite faire un offre pour un appartement et les honoraires sont sur l’annonce marqué à la charge du vendeur. Le prix sur l’annonce est de 177 000€ mais ils ont détaillés le prix comme suit:
    « Prix de vente net vendeur 168 571 Euros, honoraires 5% TTC à charge du vendeur venant en plus. »

    Si les honoraires sont à la charge du vendeur pourquoi viennent-ils en plus? Est-ce que si je fais une proposition à 168 571€ net vendeur je devrais quand même payer les honoraires en plus? L’offre sera t-elle acceptée automatiquement car je suis au prix?
    Merci pour votre aide

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour Amandine, en effet la présentation n’est pas claire. Le décret du 10 janvier 2017, dispose que les honoraires d’agence ne peuvent être inclus dans le prix de vente si ceux-ci sont à la charge du vendeur. Donc, je pense que cette agence a voulu faire bien, mais son annonce n’est pas conforme aux nouveaux textes. Soit les honoraires sont à la charge du vendeur et en son article 3 cette loi exige que les honoraires ne soient pas affichés. Or le libellé semble vouloir signifier que vous êtes redevable des honoraires en sus pour 5%. Et là l’annonce serait illégale. Si les honoraires sont à la charge des acquéreurs alors la présentation doit être libellée comme suit : Prix de vente 177 000 € (HAI) net vendeur 168 571 € Honoraires de 5% TTC.
      Si l’annonce précise bien que les honoraires sont à la charge du vendeur, vous pouvez faire une offre ferme à 168 571 € et faire valoir qu’elle est parfaite. A défaut d’acceptation par l’agence, celle-ci serait en tord et fautive.
      Comme je le dis souvent, Les acquéreurs auraient tout intérêt de sélectionner les agences qui affichent leurs honoraires et qui les mettent à la charges des acquéreurs, afin d’éviter les frais de notaire sur ces honoraires.

      Répondre
        1. Le Bon Agent Auteur de l’article

          Dès lors que le prix est annoncé avec des honoraires à la charge du vendeur, ce n’est pas à vous des les prendre à votre charge. C’est assez logique.. et surtout imposé par la loi.

          Répondre
  14. femmesdaujourdui@orange.fr'sarah

    Bonjour,
    J’ai donné congé pour vendre à mon locataire, j’annonce un prix de 190.000 euros (sans indication d’honoraire ni d’un mandat d’agence immobilière, ni d’un notaire, ni de frais de notaire)

    En parallèle jai donné mandat à une agence immobilière, celle ci diffuse une annonce pour le même prix de 190.000 euros (honoraires charge vendeur 9% du prix de vente)

    le locataire conteste par RAR le prix au motif que celui ci est de fait plus avantageux pour un tiers en raison des honoraires vendeur a t’il raison ? (j’ai un doute sachant le décret du 10 janvier 2017 et loi du 1er avril 2017)

    J’ai indiqué dans le courrier que « LA TOTALITE DU PRIX DEVRA AVOIR ETE PAYE A LA SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE, ET L’ENTREE EN JOUISSANCE DE LACQUEREUR SERA IMMEDIATE » il veut faire valoir que les frais de notaire sont inclus, si oui que dit la loi ?

    Merci pour vos lumières
    Sarah

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Sarah, votre locataire a en effet raison, si vous lui annoncez un prix sans précision et que l’agence immobilière commence son action (ce qui est une erreur stratégique, voire légale) car le locataire dispose de 2 mois pour réfléchir, impliquant qu’aucune mise en vente n’est possible dans ce laps de temps et qu’en plus l’agence annonce des honoraires à la charge du vendeur, alors ceux-ci ne sont pas à supporter par le locataire. Il peut exiger une acquisition honoraires d’agence non inclus! Soit 190 000 € – 9%.
      Sachez que si vous vendez à un prix inférieur (que celui proposé dans votre courrier) à l’issue de sa période de priorité ou dans l’année qui suit son départ, vous devrez lui proposer à nouveau l’acquisition au nouveau prix obtenu…

      Répondre
  15. Fripebroc@orange.fr'Christophe

    Bonjour
    Mon propriétaire ma donné congé pour vendre au prix de 200.000 euros. J’ai demandé l’expertise au vu du montant… le rapport d’expertise conclu à une valeur vénale de 135000 euros. … en face une maison même type même lotissement a été vendu 120000 euros. Puis-je contester le prix d’autant plus que le propriétaire a donné mandat exclusif à une agence pour s’occuper de la vente et qui n’a de cesse de me harceler pour connaître ma décision alors que je dois ma réponse à mon propriétaire.
    Merci pour votre réponse
    Christophe

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    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour Christophe, le droit de préemption du locataire est de 2 mois à réception du congés pour vendre. Dans ce délai vous avez la possibilité de prendre votre temps. Vous pouvez dire immédiatement oui/non, vous pouvez étudier l’éventualité de votre achat et faire une contre offre, donc vous n’êtes pas tenu par le prix proposé. Au delà des 2 mois votre droit prioritaire sera forclos!
      Maintenant, si vous ne vous entendez pas sur un prix négocié, (sachant que l’agence immobilière ne peut agir qu’au-delà du délai des 2 mois ou dès lors que vous avez refusé avant la fin de ce délai) si le vendeur vend à un prix inférieur à celui proposé dans son congés pour vendre, il doit purger à nouveau votre droit de préemption aux nouvelles conditions de vente! Là vous disposez d’un mois pour réfléchir. Ce droit est valable même un an après votre départ.

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  16. Fripebroc@orange.fr'Christophe

    Merci pour votre réponse.
    Dans la confusion je n’ai pas formulé correctement ma demande.
    En effet cette expertise à un prix nettement inférieure me permet elle de contester près dun tribunal en raison du prix que je juge excessif et la présence d’honoraires à charge vendeur ?
    Merci

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    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonsoir, la question était claire, mais si vous êtes encore dans la phase de la préemption, il suffit de faire une contre offre (hors honoraires). Le juge ce serait éventuellement dans un deuxième temps, si l’abus de droit était avéré.

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  17. xsynx@hotmail.com'Jean Francois

    Bonjour, Je viens de découvrir votre blog. Il est vraiment très instructif.
    Je viens de signer un compromis et il me semble que quelque chose n’est pas correct. Je m’explique:
    Suite à une proposition 270k (Frais d’agence inclus mais à la charge du vendeur) acceptée par le vendeur, notre agent immobilier nous a fortement conseillé un notaire (un ami à lui) pour nous représenter. Lors de la signature du compromis, il se trouve que le prix stipulé est de 270k, expliquant que les frais d’agence sont pris en charge par le vendeur mais les frais de notaire sont calculés sur 270k et non sur ce que touche le vendeur. Cela fait environ 2000€ de frais de notaire en plus.
    J’ai vraiment l’impression que l’agent immo et le notaire se sont mis d’accord pour empocher cet argent en sus (j’imagine même que c’est pour remercier l’agent immobilier d’apporter de nouveaux clients).
    Le plus gros problème hormis les 2000€ supplémentaires c’est que la confiance est rompue. Que puis je faire si je ne veux pas me retirer de la vente? Est ce que je peux changer de notaire entre le compromis et la signature sans payer d’honoraires?
    Merci de votre aide.

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    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour Jean-François, à première vue et selon votre explication claire, il n’y a pas de manœuvre indélicate évidente. Les agents immobiliers peuvent choisir avec leur vendeur, de mettre les honoraires à la charge de l’une (vendeur) ou de l’autre partie (acheteur) – selon les dispositions des articles 72 et 73 de la Loi Hoguet. L’incidence en est la suivante :
      Dès lors que les honoraires sont à la charge du vendeur, ceux-ci n’ont pas à être distinguer dans les annonces, l’agent immobilier ne mentionne qu’un prix de vente (tout compris). En revanche, les frais de notaire se calculent sur ce prix de vente, honoraires inclus.
      Si les honoraires sont portés à la charge de l’acquéreur, alors l’agent immobilier doit ventiler sa présentation du prix de vente en 3 lignes, une; prix global, une; prix net vendeur, une dernière; honoraires d’agence (exprimés en % – Art 6.1 de la Loi ALur). Dans ce cas là, les honoraires d’agence ne rentrent pas dans l’assiette taxable des frais de notaire.
      Donc vous pouvez reprendre confiance en votre agent immobilier, il a agit en toute légalité. Maintenant, la prochaine fois, si tel est votre souhait, privilégiez un professionnel qui met ses honoraires à la charge des acquéreurs. Il y a une réelle économie à réaliser.
      Concernant le changement de notaire (il est représentant du ministère public, il est très rare qu’il pratique des actions indélicates). Cependant, un changement est toujours possible, mais c’est une procédure qui complique un peu tout, sauf à ce que vous soyez vraiment fâché, sinon, la partie est engagée, ne changez pas de notaire en l’état actuel du dossier.

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      1. xsynx@hotmail.com'Jean Francois

        Merci de votre réponse rapide.
        Le problème c’est que l’agence immobilière pratique toujours les frais à charge de l’acquéreur. sur leur site tous les prix sont FAI à la charge de l’acquéreur. D’ailleurs pendant la signature le vendeur a été surpris de voir les frais à sa charge et le notaire à dit a l’agent immobilier que c’était habituellement fortement déconseillé..

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        1. Le Bon Agent Auteur de l’article

          Ah là en effet, il y a une opération qui me semble indélicate. Vous pouvez agir auprès du CNTGI, avec la copie de ses annonces, de la promesse et agir en réparation pour la réduction de vos frais de notaire.

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  18. paz.poduje@gmail.com'pacita

    bonjour Monsieur,
    Apres tout ce que je viens lire qui (qui est tres instructif) je pense deja avoir ma réponse mais je souhaite tout de meme vous l’exposer.
    je vais signer un compromis de vente sur une maison à 325KE FAI, sur l’annonce il est marqué les frais d’agence sont à la charge des vendeurs. et sur l’offre d’chat meme chose, 317 net vendeur et 8KE de frais d’avence à la charge du vendeur.
    je suppose qu’il est trop tard, on ne peux pas inverser ces frais il me semble.
    j’ai contacté mon notaire, il n’a jamais mentionné la loi hoguet ni la loi Alur !? l’agent immobilier si.
    ai-je un recours quelqu’il soit? pour ne pas payer les frais de notaire sur 325KE ?
    de plus je trouve cela revoltant de payer des frais de notaire sur cette somme qui ne fait pas partie de la maison.

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    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Alors Pacita, les taxes et frais de notaire, rentrent dans le cadre du poids de la fiscalité française. Il y a pire si vous héritez d’un oncle ou d’une tante, vos droits de succession seront de 60% sur le montant hérité ! C’est colossal!
      Pour le transfert de la charge des honoraires à votre profit, en effet, il est trop tard juridiquement ! Loi Alur. Alors je relativise un peu, sur 8 000 € votre surcout est d’environ d’un peu plus de 560 €, ce que, je le reconnais n’est pas neutre quand on doit faire attention à toute dépense…

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  19. baudini@orange.fr'Martin

    Bonjour,
    Si j’ai bien compris, en vous remerciant de bien vouloir apporter correction en cas d’erreur de ma part, les frais d’agence seront d’une façon où d’une autre payer par l’acquéreur (le vendeur grossira volontairement son prix afin que les F.A soient imputer à l’acquéreur). Donc le bénéficiaire dans l’affaire est le notaire qui, lui, imputera ses frais sur le prix total du bien incluant les F.A. augmentant « de facto » ses honoraires.

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    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Oui en effet; mais du coté du notaire, ce n’est pas une affaire financière, car pour lui il reste de 15 à 20% des frais de mutation à son étude, la plus grosse partie revenant à l’Etat. Soit pour un bien de 200 000 € des frais de 7,7% en moyenne, 15 400 € environ 1800 € revenant au notaire donc sa marge supplémentaire de 150€, l’incidence reste marginale donc.

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