Archives pour la catégorie prix immobilier (m2)

Informations sur les prix au m2 dans l’immobilier. Informations pour réseaux de mandataires immobiliers.

Marché immobilier, peut-on encore se fier au tunnel de Friggit?

L’économiste Jacques Friggit propose depuis plusieurs années, un principe de corrélation entre le prix de l’immobilier et la tendance des salaires. Cette théorie, connue sous le nom de « Tunnel de Friggit », s’avère justifiée entre 1965 et 2002, mais il semble s’étioler depuis plus de 15 ans. En effet, le duo salaires et prix du marché de l’immobilier sont fortement liés, mais depuis plusieurs années, la courbe des salaires ne connaît pas de fortes variations, alors que celle de l’immobilier progresse de manière vertigineuse. Dans l’analyse de Friggit, il arrive un moment où la courbe de l’immobilier en connaissant une forte augmentation, rentre dans un trou d’air (principe du Tunnel : dès lors que l’un se détache de façon trop importante de l’autre, à plus de 35%, la crise va se produire très rapidement).

Si les cycles économiques étaient connus précédemment, la mondialisation, les politiques économiques mondiales beaucoup plus diversifiées et moins contrôlées pour deux grands axes (Est Ouest), les modes de vies et les attentes des consommateurs ont un peu bousculé les vérités économiques d’aujourd’hui.

Nous constatons un écart nettement plus fort actuellement entre l’évolution des salaires et celle des prix de l’immobilier. Je propose donc à Jacques Friggit une révision de sa théorie ou de l’écart type de son tunnel. Lorsque les crises immobilières étaient fortement liées aux effets conjoncturelles (périodes de 7 années) des crises pétrolières, déflationnistes, ou aux tensions  politiques de la guerre froide, aujourd’hui les effets semblent plus structurels. Les crises économiques ne sont plus binaires, l’Asie, le monde arabe, l’Inde, l’Afrique noires qui progresse fortement actuellement, proposent des voix de sorties et se des marchés de secours ou de recours, quand l’Europe et les Etats Unis vont moins bien !

Plus proche de nous les ménages ne réagissent plus de la même façon, ne consomment plus comme nos parents, la résidence secondaire n’étant plus une tendance générale de la consommation des familles, le phénomène des divorces en hyper centre des grandes villes de France, sont autant d’éléments qui viennent perturber les principes avancés par Jacques Friggit. J’en veux pour preuve, l’augmentation des prix de l’immobilier entre 2002 et 2017 qui dépasse les 75% alors que celle des salaires pendant ce temps, est restée, très lente et très faible. Or la crise immobilière (même avec les subprimes américains) n’est pas venue en France.

Par conséquent les marqueurs ont changé, il n’y a plus de crise envisageable de façon certaine, si l’écart est supérieur à 35% entre salaire et prix de l’immobilier, je suggère d’intégrer à ces deux facteurs, un indice supplémentaire comme le mouvement des taux directeurs. Qui permettent de dynamiser le marché immobilier, quand les salaires n’augmentent plus vraiment face à la valeur de l’argent.

On pourrait également agréger l’incidence des besoins en logement neuf, dont le solde démontre que l’immobilier est une priorité forte et qu’il subsiste des manques colossaux. Il faudra surement surveiller les projets fiscaux de nos candidats à la présidence. L’un des leaders se focalise sur la fiscalisation des patrimoines immobiliers. Attention à vouloir taxer les propriétaires il y a un risque de scléroser le marché de la pierre! En faisant rentrer d’un coté, de l’argent dans les caisses de l’état, on épuise de l’autre les mutations et les droits fiscaux qui vont avec, sans compter sur les effets sur les rénovations, travaux, matériaux et par conséquent une baisse des encaissement de TVA, comme des emplois des entreprises liées à l’immobilier dans son ensemble (bâtiment, construction, financement, vente, notaire) !

Nos économistes comme d’habitude doivent revoir ces nouvelles données afin de permettre des prévision plus réalistes et de communiquer des conseils plus censés à nos politiques…

Ile de France et province : plus recherchée que Paris par les investisseurs

Avec un écart allant du simple au double, les investisseurs recherchent plus des opérations sur la banlieue parisienne ou dans les grandes villes de province, plutôt qu’à Paris intra muros. En effet avec les nouveaux loyers plafonnés, les investisseurs cherchant une bonne rentabilité s’orientent dorénavant vers les extérieurs de Paris, pour acquérir des biens allant de 4000 à 4500 €/m² alors que dans Paris la moyenne se situe autour des 8300€/m².

L’équation est simple, si vous payez 50 % moins cher qu’à Paris, les loyers plafonnés entre Paris et la banlieue connaissent ne présentent eux qu’un écart de 20%, la mesure est donc clairement orientée vers un report des investisseurs en dehors de la capitale.

Autre bonne nouvelle les étrangers sont à nouveau plus présent puisque la chambre des notaires confirme que 10% des ventes se font avec une clientèle étrangère…

Le nouveau PTZ est arrivé!

Comme l’avait annoncé notre président, le prêt à taux zéro (PTZ) va évoluer. Le gouvernement qui attend plus de 120 000 acquisitions dans ce cadre pour 2016, annonce ce matin les nouvelles conditions :

Le PTZ concerne toujours les premiers achats pour sa résidence principale (primo accédant), il s’étend à toute la France et non plus aux 6000 communes rurales qui n’étaient que les seules concernées en plus des acquisitions dans les logements neufs.

Les conditions de rémunération passent d’un revenu de 1000 euros/mois à 4000 euros/mois. Pour les couples le plafond est relevé de 52000€ à 60000€.

Il peut représenter 40% du prix d’achat au lieu 20% actuellement pour les achat livrés neufs. Il s’ouvre aussi aux travaux si ceux-ci représentent au moins 25% du prix de l’acquisition.

Le montant passe de 26 000 euros à 30 000 euros.

Les 5 clés d’une estimation efficace et de qualité…

Comment réaliser une ESTIMATION D’UN BIEN IMMOBILIER ?

L’un des points névralgique de la mise en vente d’un bien immobilier est l’avis de valeur ou plus communément dénommé l’estimation. L’évaluation du prix de présentation d’un bien doit s’établir à plusieurs niveaux. Déjà, devons nous parler de prix de présentation ou de prix de vente? En effet, si l’on retient le premier terme nous entrons dans une sphère spécifique de la transaction immobilière, car qui dit prix de présentation entend prix de base avant négociation ! Alors que prix de vente n’implique pas forcément qu’une négociation soit envisageable!

Quand vous allez chez le boulanger ou le boucher, vous accepter le prix afficher et vous ne le négociez jamais. Donc un avis de valeur a pour objet de déterminer un prix de vente, celui qui devrait être le prix acceptable par l’acquéreur.

La mission de l’agent immobilier correspond à fixer une fourchette de prix recevable par les deux parties, le vendeur comme l’acquéreur. C’est un travail d’étude qui mérite du temps et une véritable analyse pour être efficace et ne pas paupériser le bien par des délais trop long de promotion.

Plusieurs facteurs rentrent en ligne de compte :

  • La prix d’achat et son année d’acquisition
  • L’évolution du prix de l’immobilier depuis cette date
  • Le marché concurrentiel, quels sont le biens similaires au mien (volumes, superficie, qualité, agréments…) et à quel prix sont-ils présentés?
  • Le marché est-il en pénurie ou surchargé?
  • Qui sont les acquéreurs potentiels, quel est leur budget?
  • L’éternel prix du m²…

Débutons par ce dernier élément, le prix du m², qui est une notion désuète, un peu basique de l’estimation d’un bien. Il permet certes de débuter son avis de valeur, mais il n’est qu’une première étape. Il est une photo à un instant T et comme la lumière à peine le voit-on qu’il a déjà évoluer!

De plus un 70 m² peut s’avérer plus aménageable qu’un 78 m² et mériter un prix plus fort par ses qualités, son aménagement et son confort. Un bien rentre dans une fourchette de prix à laquelle il faut intégrer d’autres ingrédients.

1. Il peut être judicieux de comparer le prix d’acquisition et le prix de l’immobilier actuel.

 

Exemple : l’évolution du prix de l’immobilier de 1999 à nos jours. Un bien acquis (valeur en francs de 1999) 557 000 €. Dans le tableau ci-joint, nous constatons une évolution multipliée par 1,7. Etude réalisée par l’INSEE/CGEED

insse cged 99 2015

En reprenant ce facteur d’évolution, puis en procédant par un effet multiplicateur, nous obtenons une évaluation de 557 000 € (valeur de 1999 en Euros constants) X 1,7 = 946 900 € hors travaux d’amélioration. Ce qui serait son prix actuel sur un marché constant sans dégradation ou nette amélioration locale.

2. Le marché concurrentiel :

Deux axes de réflexion : Le prix souhaité ou attendu ou la surface ou la typologie du bien.

La fourchette de prix attendue pour un type de bien identique, votre client aimerait que son bien soit présenté au prix de 530 000 €…

Annonce 530 000

…mais en effectuant des recherches nous constatons que les biens qui viennent en concurrence directe sont en deçà du prix souhaité avec 2 chambres contre une pour nous. A surface identique, nous avons des biens, à coté de la rue Violet :

Annonce comparaison 15e 530 000

Cette première étape est à comparer aussi avec des biens similaires, à typologie identique comment se positionne le bien sujet de l’estimation. Exemple sur Nantes un bien de 60 m² quels sont les biens qui seront dans la même liste de présentation ? Nous constatons l’écart sur cette seule page !

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Attention, de rester compétitif dans un même segment de marché, afin d’attirer les appels et les visites. Si nous fixons un prix inadapté, nous sommes hors marché et donc non visible et le bien vient en fin de course de la recherche des internautes.

C’est à l’agent immobilier de faire des sondages hebdomadaires afin de déterminer si le positionnement du bien est en adéquation avec sa concurrence directe.

3. Le marché est-il surchargé ou en pénurie de biens similaires?

Ce facteur est également nécessaire pour savoir si le bien que nous devons estimer peut se vendre plus ou moins cher par rapport aux dernières ventes similaires. Dès lors qu’un bien est sur un segment de marché suralimenté, il peut s’avérer difficile à vendre s’il ne dispose pas d’une originalité particulière, car il est enfouit dans une masse de biens.

A contrario, ce n’est pas parce qu’un marché est en pénurie que le bien va forcément pouvoir être surcoté. Il se peut que le marché soit peu dynamique et peu recherché. D’où l’expertise de l’agent immobilier, afin de déterminer le poids de l’offre et de la demande pour le secteur étudié.

Plusieurs facteurs doivent être posés dans la balance :

  • le secteur est-il recherché ou non?
  • le type de bien est-il original et demandé?
  • la disposition des pièces est elle pratique et en phase avec la clientèle?
  • le bien est vendu avec ou sans travaux?
  • les volumes correspondent-ils aux envies de acquéreurs?
  • la qualité, les matériaux sont-ils hauts ou bas de gamme?

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 4. Quels sont les attentes et les budgets des acquéreurs potentiels ?

Cette analyse reste complexe, car il serait utile avant de fixer un prix de vente, de déterminer la typologie des acquéreurs, avec leurs envies et leurs capacité de financement. Les modes passent, les souhaits sur les logements évoluent et le budget de ces ménages doit concorder avec le bien qui va être commercialisé.

Les mairies disposent parfois d’éléments d’information sur ce sujet, avec la CSP (Catégories Socio-Professionnelles) des habitants. Certains sites présentent également d’excellentes études sur ce sujet.

Ce qui ressort c’est que l’acquéreur potentiel présente des similitudes avec le vendeur. Si le vendeur avait acheté le bien 15 ans plutôt à l’âge de 35 ans avec 2 enfants, son acquéreur pourrait-être une personne d’environ 33/38 ans avec un ou deux enfants…

5. Dernière étape, l’urgence?

Nos clients peuvent être dans une décision urgente de céder leur habitation. Sans brader le prix, il est primordial de se placer alors comme le bien le plus intéressant par rapport à sa concurrence. Il faut définir un prix séduisant afin de capter l’intérêt des acquéreurs en priorité sur notre bien.

Un client peut avoir un peu de temps, même si la décision est prise de s’aliéner de son logement, à ce moment là nous pouvons tenter un prix fort car le bien est de qualité et susceptible d’attirer des clients qui auront envie de se faire plaisir. Sans se mettre hors marché, nous pouvons proposer un prix dans la fourchette haute du marché. Cependant, si la réception des acquéreurs n’est pas au rendez-vous, il sera utile en amont d’avoir fixer un planning de repositionnement du prix et la baisse utile dans cette hypothèse.

En revanche, il arrive souvent que le vendeur déclare ne pas être pressé, donc il ne souhaite pas de baisse quitte à rester des mois dans l’erreur. Cependant quand on souhaite vendre son bien, il ne faut pas confondre la mise en publicité et la volonté de vendre.

Or si un bien reste trop longtemps à la vente, c’est que son rapport qualité prix n’est pas reconnu par les acquéreurs et l’effet devient néfaste à terme. Au début, le vendeur est galvanisé par la probabilité de vendre à un prix surcoté. Mais dans le temps les acquéreurs finissent par identifier le bien comme difficilement vendable et donc difficilement revendable. Ils vont alors y réfléchir à plusieurs fois avant de s’intéresser à une acquisition.

En conclusion, la mise en vente d’un bien immobilier doit passer par l’étape de évaluation du prix de vente. Si le nombre m² est utile, il n’est pas seul élément probant pour déterminer un prix. Il faut le coupler avec d’autres éléments. Une mise en vente doit être fondée surtout sur le bien lui même, sa qualité, sa différence ou non par rapport à ses concurrents directs. Il faut aussi parfois, savoir accepter de le vendre en dessous des derniers prix consultés, car si le marché baisse, nous pourrons acquérir avec le même impact.

Le marché immobilier est dynamique !

En cette seconde partie du premier semestre 2015, nous constatons que le marché immobilier est dynamique. Après un premier trimestre un peu sur la réserve, les consommateurs profitent des taux d’intérêt à moins de 2% ! Les ménages reprennent confiance et décident de se lancer, alors que depuis quelques mois nous ressentions leurs craintes pour s’engager dans un projet immobilier.

Depuis avril nous comptons une forte croissance sur tous les secteurs, qu’ils soient ruraux, villes de province et banlieue. De Montargis, Le Mans et ses environs, à Clermont Ferrand, les biens se vendent en quelques jours dès lors que le prix du bien reste raisonnable et attractif. En banlieue parisienne, un appartement à Boulogne vendu en une seule visite.  Nous constatons que les biens mal positionnés en matière de prix peuvent dépasser les 115 jours de délai de vente, là où ceux qui cherchent à fixer un prix efficace sur leur segment de marché, réussissent à vendre en mois de 3 mois.

A Paris deux appartements de tailles égales, l’un rénové avec des matériaux de qualité, le second, décoré comme dans les émissions de téléréalité avec des finitions ratées, ont connus une aventure diamétralement opposée ; le premier vendu en quelques jours (avenue de Suffren à plus de 11 000 €/m²) le deuxième rue Lecourbe (à proximité du premier) vendu en plusieurs mois à moins de 9200 €/m²…Ceci prouve que les acquéreurs veulent un bon rapport qualité prix ! Mais qu’ils sont prêts à mettre le prix si le bien présente des qualités factuelles.

En tout cas, il est évident que pour ceux qui hésitent à mettre en vente, il est temps de se lancer, car la période est propice…