Archives pour la catégorie Marché immobilier

L’actualité du marché immobilier pour mandataires membres de réseaux immobiliers

Marché immobilier, peut-on encore se fier au tunnel de Friggit?

L’économiste Jacques Friggit propose depuis plusieurs années, un principe de corrélation entre le prix de l’immobilier et la tendance des salaires. Cette théorie, connue sous le nom de « Tunnel de Friggit », s’avère justifiée entre 1965 et 2002, mais il semble s’étioler depuis plus de 15 ans. En effet, le duo salaires et prix du marché de l’immobilier sont fortement liés, mais depuis plusieurs années, la courbe des salaires ne connaît pas de fortes variations, alors que celle de l’immobilier progresse de manière vertigineuse. Dans l’analyse de Friggit, il arrive un moment où la courbe de l’immobilier en connaissant une forte augmentation, rentre dans un trou d’air (principe du Tunnel : dès lors que l’un se détache de façon trop importante de l’autre, à plus de 35%, la crise va se produire très rapidement).

Si les cycles économiques étaient connus précédemment, la mondialisation, les politiques économiques mondiales beaucoup plus diversifiées et moins contrôlées pour deux grands axes (Est Ouest), les modes de vies et les attentes des consommateurs ont un peu bousculé les vérités économiques d’aujourd’hui.

Nous constatons un écart nettement plus fort actuellement entre l’évolution des salaires et celle des prix de l’immobilier. Je propose donc à Jacques Friggit une révision de sa théorie ou de l’écart type de son tunnel. Lorsque les crises immobilières étaient fortement liées aux effets conjoncturelles (périodes de 7 années) des crises pétrolières, déflationnistes, ou aux tensions  politiques de la guerre froide, aujourd’hui les effets semblent plus structurels. Les crises économiques ne sont plus binaires, l’Asie, le monde arabe, l’Inde, l’Afrique noires qui progresse fortement actuellement, proposent des voix de sorties et se des marchés de secours ou de recours, quand l’Europe et les Etats Unis vont moins bien !

Plus proche de nous les ménages ne réagissent plus de la même façon, ne consomment plus comme nos parents, la résidence secondaire n’étant plus une tendance générale de la consommation des familles, le phénomène des divorces en hyper centre des grandes villes de France, sont autant d’éléments qui viennent perturber les principes avancés par Jacques Friggit. J’en veux pour preuve, l’augmentation des prix de l’immobilier entre 2002 et 2017 qui dépasse les 75% alors que celle des salaires pendant ce temps, est restée, très lente et très faible. Or la crise immobilière (même avec les subprimes américains) n’est pas venue en France.

Par conséquent les marqueurs ont changé, il n’y a plus de crise envisageable de façon certaine, si l’écart est supérieur à 35% entre salaire et prix de l’immobilier, je suggère d’intégrer à ces deux facteurs, un indice supplémentaire comme le mouvement des taux directeurs. Qui permettent de dynamiser le marché immobilier, quand les salaires n’augmentent plus vraiment face à la valeur de l’argent.

On pourrait également agréger l’incidence des besoins en logement neuf, dont le solde démontre que l’immobilier est une priorité forte et qu’il subsiste des manques colossaux. Il faudra surement surveiller les projets fiscaux de nos candidats à la présidence. L’un des leaders se focalise sur la fiscalisation des patrimoines immobiliers. Attention à vouloir taxer les propriétaires il y a un risque de scléroser le marché de la pierre! En faisant rentrer d’un coté, de l’argent dans les caisses de l’état, on épuise de l’autre les mutations et les droits fiscaux qui vont avec, sans compter sur les effets sur les rénovations, travaux, matériaux et par conséquent une baisse des encaissement de TVA, comme des emplois des entreprises liées à l’immobilier dans son ensemble (bâtiment, construction, financement, vente, notaire) !

Nos économistes comme d’habitude doivent revoir ces nouvelles données afin de permettre des prévision plus réalistes et de communiquer des conseils plus censés à nos politiques…

Formation au Maroc et fêtes des Maures

En ce pont de la Toussaint, le Bon Agent ouvre une semaine de formation au Maroc avec sa nouvelle équipe d’auditeurs marocains. Tous diplômés, ces 14 mandataires indépendants en immobilier vont dupliquer le concept né en France pour installer notre marque sur tout le Maroc. Ce sera aussi un pont de la Toussaint ouvert entre le Maroc et la France pour les ressortissants marocains comme pour les français souhaitant investir autant au bord de la mer, Rabat, Casablanca, Essaouira, El Jadida ou Tanger, ou dans les terres dans des villes réputées comme Marrakech, Fès, Ouarzazate.

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Promotion 1 oct 16

La promotion a pris pour nom « La Marche Verte ». Fort symbole pour lancer le Bon Agent au Maroc.

Bienvenue à : Ayman, Anas, Ahmed, Mohamed Ait, Mohamed Ais  Jean-Pierre, Naouar, Oussama, Saad, Salma, Soukaina, Jihane

 

Les micros logements dans le viseur de la mairie de Paris.

La Mairie de Paris lance une campagne de sensibilisation auprès des locataires pour les informer sur leurs droits et les abus en matière de location de chambres de bonne. Elle veut également réquisitionner les locaux vacants afin d’ouvrir l’accès à un plus grand nombre de locataires. Sur les 114 000 chambres de bonne, il est difficile de savoir combien sont réellement vides. La suspicion est de mise pour la mairie, craignant des locations réglées en espèce afin d’éviter l’application de la loi et de l’imposition. Sachant que nombre de locataires sont peu regardant sur la législation, préférant disposer d’un toit que d’agir dans la défense de leurs intérêts. Contrairement aux idées reçues, seuls 10% de ces logements sont occupés par des étudiants.

Nous rappelons que sont considérés comme micros logements, les biens de moins de 14 m². En revanche si la règle impose un minimum de 9 m² pour louer une chambre de bonne, la tolérance démarre à 7 m² si le logement fait au moins 20 m3.

Après la mise en place de la micro circulation dans Paris, la mairie se met en chasse des micros logements !

Comment vendre un bien immobilier de prestige?

L’immobilier de prestige attire toujours la clientèle fortunée, qu’elle soit française ou étrangère, notre patrimoine immobilier est réputé pour sa qualité, son histoire et ses atouts environnementaux. Que l’on ait vu sur la tour Eiffel, sur Notre Dame, le Sacré cœur, ou la baie de Saint Tropez, la croisette, la promenade des Anglais, l’ile de Ré, le Cap Ferret, nous pourrions citer ainsi Biarritz, les cotes bretonnes, les châteaux ou autres demeures de prestige pour étayer notre article et démontrer que la France regorge d’attraits immobilier. En revanche, tout ne rentre pas dans cette catégorie, que l’on ait du terrain, de grandes surfaces ou une vue sur la mer en se penchant fortement du balcon, il faut rester raisonnable et ne pas prendre les acquéreurs pour des gogos!

Le prestige est avant tout un charme, un environnement et une qualité du bâtiment comme du logement. La rareté entre également en ligne de compte pour intégrer le cercle restreint de l’immobilier de prestige.
Une fois ces paramètres établis, la vente de biens de prestige, nécessite un profond respect envers les éventuels acquéreurs, cet acte ne souffre d’aucune erreur et il ne faut rien laisser au hasard ! Que ce soit l’information à communiquer, comme la présentation du bien! Non seulement le bien doit être rangé, décent, voire agrémenté ou orné de fleurs et aéré, mais il faut aussi prêter attention aux petits détails. Les prises de courant manquantes ou cassées, les interrupteurs qui ne fonctionnent pas, les remontées d’odeurs nuisibles, une fenêtre qui ne ferme pas, un angle de mur endommagé, une tâche de peinture non reprise, un jardin négligé, etc…

Il est important également que l’intermédiaire soit en concordance avec sa clientèle, tant par sa compétence, son discours, son langage que sa tenue. Il y a également dans cette relation, un respect à avoir envers ses clients. Non seulement il faut faire professionnel, mais il faut être professionnel. La clientèle est exigeante, elle dispose souvent de nombreux conseils qui l’accompagnent dans sa profession ou dans sa vie privée, elle attend donc une forte compétence avant de s’engager dans l’achat d’un bien de prestige.

Pour finir, pour la présentation du bien, de belles photos sont primordiales, attention quand même aux photos trompeuses, dont la communication pourraient avoir un effet de rejet immédiat. La prise de vue avec des ultra-grands angles sont à éviter. Les photos restent jolies mais le reflet de la réalité. Il faudra les compléter d’une fiche commerciale et d’une pochette dégageant une image de prestige. Il faut éviter les photocopies de base qualité, mal agrafées, réduisant l’impact de l’agence immobilière et de son image spécialisée dans l’immobilier haut de gamme.

Perspectives du marché de l’immobilier en 2016

Après avoir longtemps annoncé une année de crise en 2010, en 2011 (qui fut un record de ventes avec 812000 transactions), avoir parlé de marché en dégringolade en 2012, puisque par voie de suppression de nombreux avantages, nous sommes retombés à 710 000 transactions, ce qui n’était en fait qu’un réajustement de la réalité des ventes et non un marché en crise. La crise n’étant avérée que si nous descendions en dessous des 600 000 transactions au cours d’une année, nous avons prolongé cet optimisme ambiant en 2013 et 2014 avec encore plus de 710 000 ventes par année, pour ré atteindre un record l’année dernière avec les 800 000 transactions, alors qu’aucun coup de pouce n’avait été accordé par l’Etat. Or 2016 s’annonce comme propice à de nombreux transferts de propriétés ou d’acquisitions dans le neuf, avec le retour du PTZ pour tous les biens qu’ils soient neufs ou anciens. La confiance des ménages étant revenue et surtout leur intention de devenir propriétaire étant encore plus marquée, il semble que tout soit réuni pour faire de 2016 une année très favorable à la transaction immobilière, surtout si les taux d’intérêt restent toujours aussi attractifs.

Les mandataires de l’immobilier devraient connaître un regain d’activité dans les semaines à venir, entre la formation professionnelle continue devenue obligatoire à compter du 1er avril et l’envie des ménages d’acquérir ou de changer de logement, tous ces acteurs de l’immobilier ne vont pas chômer.