Archives pour la catégorie Guide du vendeur

Guide et conseils pour vendeur en immobilier

L’ESRIS sur le gâteau, le nouveau diagnostic immobilier

Dorénavant, l’ERNMT va se transformer en ESRIS  ce qui signifie, « l’Etat des Servitudes Risques’ et d’Information sur les Sols » ce qui répertorie les aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité et pollution des sols.

Encore une fois nos gouvernants ont mis la charrue avant les bœufs, en lançant cette modification le 17 décembre dernier, sans que les préfectures soient vraiment prêtes. Donc les ERNMT réalisés avant le 1er janvier 2018 restent valables 6 mois et petit à petit, les vendeurs ainsi que les professionnels de l’immobilier vont devoir jongler sur deux supports ERNMT et ESRIS avant que le nouveau diagnostic soit totalement réalisé par nos préfectures.

Nouveau formalisme des congés du locataire.

Avec la loi de finance du 1 janvier, comme chaque année, le gouvernement met en vigueur de nouvelles dispositions légales en matière immobilière. Dorénavant pour le location les diagnostics électricité et gaz doivent être présentés  à la signature du bail.

Une autre nouveauté, concerne l’information que doit fournir le bailleur en cas de signification d’un congé pour vendre ou pour reprise à titre personnel. Il faut dorénavant fournir une notice d’information rappelant les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Cette notice est divisée en 4 parties.

Les dispositions communes du congé que ce soit pour vendre pour y habiter

La notice d’information doit préciser :

  • Quelle est la forme de la notification,
  • Quelle est la destination du bien,
  • Qui a rédigé le congé,
  • Qui est concerné par ce congé,
  • Quel est le délai du préavis,
  • Quels sont les effets du bail.

La notice d’informations précise les interdisant de signifier le congé :

  • Quand le logement est en instance de procédure pour d’insalubrité ou en cas de déclaration de péril,
  • Quand le locataire est âgé de plus de 65 ans.

Les litiges relatifs au congé

Si le locataire n’est pas d’accord et que les parties ne trouvent pas d’accord relatif au congé, il est indiqué dans la notice d’information les voie de recours, comme :

  • La commission départementale de conciliation ;
  • Le conciliateur de justice.

Sinon les parties devront se lancer dans une procédure judiciaire.

Informations sur les adresses utiles.

 

La charge des honoraires, tout n’est pas clair !

Voici une question intéressante posée par Lenaig

« Bonjour, Pourriez-vous le transmettre à l’agent pourqu’il me réponde? Merci beaucoup!!! Bonjour Monsieur, Tout d’abord un grand merci pour tous ces renseignements très utiles. Je n’ai juste pas compris une chose et je voulais vous poser une question : vous dites qu’il est préférable fiscalement parlant pour un acquéreur que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur. Je comprends cela car l’assiette fiscale sera moindre puisqu’elle n’en comprendra pas les frais d’agence mais seulement le prix net que recevra le vendeur. Mais en soi, l’acquereur devra payer les frais d’agence! Si je prends l’exemple d’une maison, dont j’aimerai faire l’acquisition : elle est affichée « prix de vente : 425000€ honoraires inclus à la carte d’un vendeur ». J’ai cherché sur le site de l’agence et le pourcentage des frais se monte à 5,8%. Soit 24650€ si mon calcul est exact. Dans ce cas je devrais donc payer 400350€ au vendeur et environ 34000€ au notaire (8% de 425000€ si je ne me trompe pas?) donc 434350€ au total. Alors que si les frais d’agence avaient été pour l’acquéreur, pour moi, j’aurai du payer 425000€ au vendeur et à l’agence et environ 32000€ au notaire (8% de environ 400000€), soit 457000€. Donc entre les deux cas, il y a tout de même environ 23000€ de gain pour moi non? C’est pour cette raison que je ne comprends pas pourquoi vous dites qu’il vaut mieux qu’en ce soit l’acheteur qui paye les frais d’agence… Si vous pouvez m’eclairer Sur ce point je vous serai très reconnaissante. Cordialement, Lénaig »

Lénaig, votre déduction est logique mais hélas erronée, et c’est bien là toute la difficulté du texte du 10 janvier 2017 qui avec son article 3 n’a rien simplifié. Reprenons votre cas…

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, et que le prix affiché est de 425 000 € c’est bien ce prix là que vous allez honorer.

Le vendeur doit de son coté payer l’agence sur ses deniers personnels (que ce soit en déduction du prix de vente ou sur des fonds propres). Et vous vous payez vos frais  de mutation (notaire) sur le prix global Soit environ 7,7% de 425 000 € et non sur 400 350 €. Si en revanche les honoraires prévus dans le prix de présentation sont à la charge de l’acquéreur alors vous ne payer les frais de mutation que sur le net vendeur.

D’où l’obligation d’affichage plus transparent quand les honoraires sont à la charge des acquéreurs, car il faut ventiler les 3 notions : Prix HAI – Prix net vendeur et Honoraires d’agence (en %)

Donc hypothèse 1 : 425 000 € X 7,7% = 32 725 € de frais de notaire

Hypothèse 2 : 400 350 € X 7,7 % = 30 826 €

vous gagnez donc environ 2 000 €.

Merci de votre fidélité.

Extension, simple déclaration ou permis de construire?

Depuis 2012 avec la Loi Sarkozy, nous savions que pour comme pour une extension de 20 m², si l’on agrandissait (hors zone agricole) jusqu’à 40 m², il suffisait d’une simple déclaration de travaux, tant que l’ensemble ne dépassait pas 170 m². Or depuis le Décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016 – art. 1 le législateur a ramené ce maximum à 150 m².

Donc, comme nous le précisons au cours de nos formations sur l’immobilier, si la somme des surfaces, extension plus existant ne dépasse par 150 m² une simple déclaration de travaux est demandée. Au-delà il faudra déposer un permis de construire, avec des plans d’architecte.