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Guide et conseils pour vendeur en immobilier

Sommes nous dans le cadre du démarchage à domicile si on signe chez le vendeur?

L’une des grandes question du blog, tourne autour du délai de résiliation du mandat? Quand entre t-on dans le contexte du démarchage à domicile? Quand commence la période de rétractation de 14 jours (loi Hamon) ?

Nous proposons de faire un point sur ce sujet, comme nous le faisons au cours de nos formations sur les métiers de l’immobilier. Attention, ce qui pourrait être logique n’entre pas forcément dans l’esprit de la loi…

Applicabilité de la clause Pénale?

Attention je vous conseille de prendre de l’aspirine ou du doliprane ! Je vais essayer de rester clair.

Un notaire refuse, à Gino mandataire en immobilier au sein du Bon Agent, d’insérer une clause Pénale prévoyant le payement des honoraires par la partie qui viendrait à refuser de réitérer la vente (acte définitif)) en dehors de toutes clauses suspensives…

S’appuyant sur un arrêt de la cour de cassation  « cass.civ. 3ème 11 février 2014 n°12-28542-12-29241). »

Cet arrêt se fonde sur l’article 6 de la Loi Hoguet pour casser la décision de la cour d’appel donnant droit à l’agent immobilier de percevoir ses honoraires, après le refus des acquéreurs de finaliser la vente. En dehors de toutes conditions suspensives, les acquéreurs n’avaient pas réitérer leur promesse, dans laquelle avait été stipulée que l’agence immobilière, dans ce cas, pouvait prétendre toucher ses honoraires. Or la cour de Cassation  a rejeté ce droit sur le fondement de la loi Hoguet qui précise que ne peut prétendre au droit à honoraires, que le professionnel ayant collecter l’accord des parties sur un même document !

Je cite l’article 6 de cette loi :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret… »

De prime abord il est clair que si la vente ne se réalise pas, alors l’agent immobilier ne pourrait prétendre à aucune indemnité ou aucun honoraire, malgré le non respect de la promesse par l’une ou l’autre partie.

Attention cette conclusion est trop fragile ! Sinon toute clause pénale n’aurait plus lieu d’être stipulée! De plus est ce la promesse qui est l’acte le plus important ou l’acte définitif? Pourquoi parle t-on de réitération? La vente est considérée comme parfaite à la signature de la promesse, ou à l’offre d’achat pour le vendeur! Seules les conditions suspensives peuvent la rendre caduque. Donc, je ne suis pas convaincu que la Cour de Cassation ait statué dans l’esprit du droit de l’immobilier? Il faudra attendre une prochaine jurisprudence.

Exemple ; dans le mandat exclusif, si le vendeur met fin au mandat avant l’échéance prévue (en général 3 mois, article 78 de la loi Hoguet) dans ce cas la vente n’étant pas conclue, plus de dédommagement possible !?

Il faut alors se tourner vers le droit commun et l’article 1382 du Code Civil. Qui ouvre droit à un dédommagement pour tout non respect des clauses d’un contrat. Donc le notaire n’étant pas un spécialiste, ni un praticien des prétoires du droit commun, entre dans un abus de droit en refusant d’insérer une clause prévoyant un dédommagement de l’agent immobilier si la promesse n’arrive pas à son terme à la suite d’une faute de l’une ou l’autre partie.  Cette clause doit être intégrer à la promesse pour défendre les intérêts de toutes les parties (dont l’agent immobilier fait parti)!

 

 

Pourquoi mettre les honoraires d’agence à la charge du vendeur ou de l’acquéreur?

Il était utile dans le cadre de nos formations en immobilier d’apporter une précision sur l’intérêt de fixer les honoraires d’agence à la charge du vendeur ou plutôt de l’acquéreur? Qui a raison? Quelle méthode est préférable?

Il n’y a pas de bons ou de mauvais agents que l’on puisse déterminer à travers ce choix. C’est un choix d’agence, de réseau ou de société que de proposer de demander au vendeur ou à l’acquéreur de rémunérer notre travail. Mon propos précédent sur le sujet a laissé trainer un doute sur ce sujet, or en effet, si une agence préfère négocier ses honoraires avec le vendeur, ce n’est pas une manœuvre douteuse, c’est un choix! Il faut simplement se conformer à la Loi Hoguet et à la directive du 10 janvier dernier, qui rétablit les règles en la matière. Les nouvelles formations entrant dans le cadre de la Loi Alur et du nouveau code de déontologie, vont permettre de bien réorganiser l’affichage en la matière.

Exemple pour un prix de 500 000 € net vendeur. Des honoraires de 5% sur ce montant (là encore nous pouvons pratiquer les honoraires sur le net ou le prix final de vente, c’est un choix..)

Si les honoraires sont à la charge du vendeur alors l’affichage se fera comme suit :

Prix de vente 500 000 € honoraires à la charge du vendeur.

Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, dans ce cas il faudra être plus exhaustif :

Prix HAI (Honoraires d’Agence Inclus) 525 000 €

Prix net vendeur 500 000 €

soit 5% d’honoraires à la charge de l’acquéreur.

Affiche des honoraires, précisions…

Vu la pagaille qui anime notre blog et les questions de nombreux professionnels, je reviens sur le sujet de l’affichage des honoraires d’agence sur les annonces immobilières.

La directive du 10 janvier 2017, dispose que le prix ne doit pas intégrer les honoraires d’agence si ceux-ci sont payés par le vendeur.
Je cite  cet Article 3 enregistré sous la référence  => NOR: ECFC1638733A ELI: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2017/1/10/ECFC1638733A/jo/texte

  • • »Toute publicité effectuée par l’un des professionnels visés à l’article 1er et relative à la vente d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :
    Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
    A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction ; »

Le texte est clair et sans ambiguïté. L’interprétation n’est pas de mise ! Prenons un exemple pour illustrer cette directive. Si le bien est vendu  :

300 000 € net vendeur et que les honoraires sont par exemple de 5% du prix net vendeur, donc le prix de présentation sera le suivant :

  • Si les Honoraires sont à la charge du vendeur, l’affichage sera le suivant ; 300 000 € prix de vente. (c’est tout !)
  •  Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, la présentation du bien se fait comme suit ; 315 000 € HAI (honoraires d’agence inclus) soit 300 000 € net vendeur soit 5% TTC d’honoraires.

Comme le vendeur ne sera pas prêt à reverser 15 000 € sur les 300 000 €, il y a un risque que les professionnels de l’immobilier, qui mettent les honoraires à la charge de vendeur, pour ne pas afficher leurs honoraires, manipulent les chiffres pour indiquer sur le mandat un prix de 330 000 € dont 15 000   € d’honoraires, ce qui leur permettra d’afficher « 315 000 € prix de vente » sans préciser le montant ou le pourcentage d’honoraires ! Ce qui correspond bien à 330 000 € – 15 000  € d’honoraires. Donc en procédant de la sorte le vendeur serait censé reverser 15 000 € sur les 315 000€ …

Ce principe était celui de la Loi Hoguet, mais il a été biaisé depuis, nous revenons donc à cette formulation. Mais comment réellement la faire appliquer? La répression des fraudes va surement s’arracher les cheveux sur cette obligation!

Il est temps que notre ministre de tutelle, mette fin à cette mascarade et que les honoraires d’agence ne rentrent plus dans l’assiette des droits de mutation. De toutes les façons c’est l’acquéreur qui finance, directement ou indirectement les honoraires. Ainsi nous pourrions normaliser l’affichage pour tous, avec un prix de vente global sans avoir à se préoccuper du % qui revient à l’agent immobilier. C’est le choix du vendeur de réduire ou d’optimiser son net en missionnant un agence immobilière…

Entre deux agences immobilières qui peut prétendre finaliser la vente?

Dès lors qu’un bien immobilier est présenté par deux agences immobilières, que l’une l’a présenté en premier et que l’acquéreur souhaite l’acquérir avec la seconde agence, est-il tenu de l’acheter avec la première agence qui a fait la 1ere visite? C’est le sujet abordé dans ce tutoriel. En plus nous voyons de nouvelles clauses s’insérer dans les mandats de nos confrères. Ces clauses prévoient un dédommagement de 50% des honoraires si l’acheteur acquière le bien par un autre confrère… Ces clauses répondent-elles au code de déontologie, sont elles légales?

Ce sujet est souvent abordé au cours de nos formations en immobilier et par les particuliers sur le blog du Bon Agent. Pour la clause à 50%, le sujet n’est pas simple et va surement nécessité des décisions jurisprudentielles afin d’être certain de la réponse !