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Guide et conseils pour l’acheteur en immobilier

Vente parfaite ou imparfaite?

Dans le futur un mandat imparfait entraine à présent des conséquences qui font que la vente va mal se passer… Vous pensez être plus que parfait, mais cette vision est bien conditionnelle  ! Il est temps de vérifier quand une offre est parfaite ou non ?

Un vendeur publiant une annonce sur un site de particuliers, ne fait pas une offre de vente mais une proposition à entrer en pourparlers (jurisprudence : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 -Chambre 1, arrêt du 3 juillet 2014 Numéro d’inscription au répertoire général : 13/08543) ! Surtout, et c’est là le point important, l’absence de précision sur le lieu ou les conditions spécifiques de cession du bien, ne permettent de garantir l’acquisition. Donc en cas d’offre d’achat, le vendeur peut refuser la vente, même aux conditions spécifiées dans l’annonce.

Pourtant selon les articles 1582 et 83 du code civil, l’acquéreur pourrait considérer que la vente est parfaite, car il a donné son accord sur la chose et le prix, mais la jurisprudence le voit différemment ! Du fait qu’il manque des éléments pour verrouiller la volonté des parties.

En revanche, si le vendeur à confier un mandat de vente exclusif ou simple à un agent immobilier ou à son mandataire, il a donc missionné un tiers avec une volonté de vente évidente.  Dès lors qu’un acquéreur fait un offre aux conditions du mandat, la vente devient alors parfaite et le vendeur est tenu de vendre. La surenchère n’étant pas de mise en droit immobilier français, il ne peut refuser de céder son bien !

Le logement au coeur des débats!

En cette année faste, où l’on annonce plus de 890 000 ventes pour 2017, contre 780 000 en moyenne sur 5 ans, où l’on aura construit plus de 450 000 logements neufs, contre 350 000 en moyenne les années précédentes, mais en sachant qu’il manque toujours plus de 500 000 logements neufs/ an, le gouvernement prend des mesures pour maintenir la dynamique!

Déduction des plus values sur certains terrains à bâtir, concentration du PTZ (prêt à taux zéro) sur les villes à forte demande, et où l’offre est pénurique. Suppression du PTZ en zone rurale (plus de 30 000 dossiers l’année dernière) pour favoriser l’accession à la propriété des primo-accédant sur des bassins économiques dynamiques.

Maintien des lois favorisant l’investissement via des déductions fiscales. Mais baisse de APL de 5€/mois.

Manque hélas une baisse sur les plus-values des résidences secondaires et biens locatifs (avec la future CGS CRDS +1,7%) la taxe va passer à 36,2% sur la plus value réalisée. Taxation répartie sur 22 ans pour la Taxe et 30 sur la CSG CRDS). Il faudrait revenir sur une durée plus incitative ; entre 15 ou 20 ans maximum.

 

Le marché de l’immobilier vers un record !

Les réunions de Se Loger, les prévisions de la FNAIM et des notaires s’accordent pour estimer le nombre des ventes immobilières à environ 900 000 pour 2017, ce qui va être l’une des plus fortes progressions et surtout un record fort. L’année dernière nous avions déjà dépassé tous les chiffres connus avec 840 000 transactions.

Nous constatons en moins de 5 années que les français sont passés de 57% à 62% de français propriétaires. Depuis 20 ans ce chiffre n’avait pas progressé, en moins de 5 ans le choix de l’achat est devenu prioritaire. Taux d’intérêt bas, locations trop sélectives et placements rassurant par rapport aux assurances vie ou valeurs mobilières, les français aiment la pierre et ont besoin de sécuriser leur patrimoine par la possession de leur résidence principale.

La demande est forte, les grandes villes sont très privilégiées avec deux locomotives en ce moment : Paris (environ 9000 €/m² en moyenne) et Bordeaux (environ 5000 €/m² en moyenne) dont le prix a augmenté de plus de 6% pour cette année, en revanche pour les villes de petites et moyennes tailles, si la demande est là, les prix n’explosent pas, malgré la forte demande.

Un facteur d’analyse avant d’entrer en copropriété…

Vivre en communauté n’est pas chose simple, s’associer reste compliqué, qu’en est-il quand on souhaite intégrer une copropriété ? Dans les éléments à paramétrer avant d’acheter son logement, ce pan de l’analyse, doit rentrer en ligne de compte, pour s’engager à acquérir ! La demande croissante de logement, versus le prix croissant du m², rend le choix complexe pour certains. Entre les priorités, les besoins, les rejets et la qualité du bien, devenir propriétaire est déjà complexe, si en plus il faut ajouter une notion psychologique et de valeur dans la copro, l’achat devient anxiogène!

La vie en tribus est le propre de l’homme depuis que le monde est monde, les tribus de nos ancêtres étaient constituées par des membres d’une même famille ou d’un même clan. De nos jours, ces tribus sont organisées au hasard d’une vente, de façon arbitraire, il en résulte des situations où certains profils sociaux/psychologiques sont contraints de cohabiter avec leur opposés, ce qui, de facto, peut mettre en péril l’équilibre précaire d’une copropriété. En effet, il arrive que les décisions prises le soient en fonction des oppositions ou des affinités entre les copropriétaires, plus que dans l’intérêt de l’immeuble…

Une histoire vécue:

Une de nos clientes, Mme P. dont nous venions de vendre l’appartement, nous demande de lui trouver un appartement sur Issy les Moulineaux, dans une résidence huppée, avec terrasse, cave et parking. Une fois l’appartement trouvé, au bout d’un an, Mme P. se plaint des relations entre les copropriétaires de l’immeuble, de l’ambiance tendue entre les anciens et les nouveaux venus (il est important de noter que l’immeuble date de 1993, les plus « anciens » copropriétaires étaient donc là  depuis une vingtaine d’années, ils avaient acheté sur plan et se sentaient prioritaires de ce fait sur toute les décisions à  prendre dans la copropriété). Mme P. nous demande de remettre en vente son appartement pour lequel nous trouvons de nouveaux acquéreurs, Mme et Mr R. qui désiraient pour leur part quitter leur appartement de Paris 7eme pour s’installer à Issy les Moulineaux. Quelques mois après l’installation de Mme et Mr R dans l’appartement de Mme P, nous les rencontrons et nous constatons qu’ils sont alors dithyrambiques sur la copropriété de l’appartement d’Issy les Moulineaux et sur la qualité des voisins. Ils nous confirment qu’ils s’y sentent tout à fait à leur aise et sont ravis de leur intégration auprès du conseil syndical, où ils sont actifs. Mme P. de son coté a acheté un appartement dans une résidence du même type, non loin du précédent logement, où elle se sent bien au sein de la nouvelle copropriété.

Cet exemple est parlant et nous prouve à  quel point l’intégration dans une copropriété est une donnée que nous ne pouvons anticiper en tant que professionnels, tant elle repose sur des facteurs subjectifs. Cependant, à travers certains procès verbaux d’assemblée générale, il arrive qu’il se dégage une ambiance et une perception de la qualité de la relation entre les copropriétaires. Si l’ambiance de votre environnement de vie est un élément important pour vous, il est intéressant de poser des questions au vendeur, sur le voisinage, les relations engagées, etc… Ce sont des informations utile à analyser pour comprendre l’esprit qui circule dans l’immeuble. N’oubliez pas quand même que souvent, on trouve ce que l’on véhicule soi-même, et que ce qui est vrai pour les uns n’est une vérité immuable!

En tant que professionnel, nous nous devons donc de pressentir les besoins, les qualités et l’état d’esprit de nos futurs acquéreurs et d’être force de proposition en cas de difficulté à s’insérer dans la « tribu copro » afin de suggérer de nouvelles solutions si le rejet devient trop pesant !

La rentrée immobilière dans tous ces états !

En effet, le marché de l’immobilier est particulièrement dynamique, les prix ont fortement grimpés depuis 6 mois sur les grandes villes françaises, avec deux locomotives, Bordeaux et Paris.

Nous en parlons au cours de nos formations avec les mandataires indépendants afin de procurer une réponse réaliste et efficace sur les anticipations de ce marché et surtout afin de préparer nos acquéreurs qui se lancent dans la recherche de leur futur logement.

Radio est venu nous interviewer, après le JT d’Anne Sophie Lapix ce lundi, c’est maintenant la radio qui sollicite notre expertise.

Voici la postcast : RADIO IMMO avec Claude-Olivier BONNET