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Guide et conseils pour l’acheteur en immobilier

La charge des honoraires, tout n’est pas clair !

Voici une question intéressante posée par Lenaig

« Bonjour, Pourriez-vous le transmettre à l’agent pourqu’il me réponde? Merci beaucoup!!! Bonjour Monsieur, Tout d’abord un grand merci pour tous ces renseignements très utiles. Je n’ai juste pas compris une chose et je voulais vous poser une question : vous dites qu’il est préférable fiscalement parlant pour un acquéreur que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur. Je comprends cela car l’assiette fiscale sera moindre puisqu’elle n’en comprendra pas les frais d’agence mais seulement le prix net que recevra le vendeur. Mais en soi, l’acquereur devra payer les frais d’agence! Si je prends l’exemple d’une maison, dont j’aimerai faire l’acquisition : elle est affichée « prix de vente : 425000€ honoraires inclus à la carte d’un vendeur ». J’ai cherché sur le site de l’agence et le pourcentage des frais se monte à 5,8%. Soit 24650€ si mon calcul est exact. Dans ce cas je devrais donc payer 400350€ au vendeur et environ 34000€ au notaire (8% de 425000€ si je ne me trompe pas?) donc 434350€ au total. Alors que si les frais d’agence avaient été pour l’acquéreur, pour moi, j’aurai du payer 425000€ au vendeur et à l’agence et environ 32000€ au notaire (8% de environ 400000€), soit 457000€. Donc entre les deux cas, il y a tout de même environ 23000€ de gain pour moi non? C’est pour cette raison que je ne comprends pas pourquoi vous dites qu’il vaut mieux qu’en ce soit l’acheteur qui paye les frais d’agence… Si vous pouvez m’eclairer Sur ce point je vous serai très reconnaissante. Cordialement, Lénaig »

Lénaig, votre déduction est logique mais hélas erronée, et c’est bien là toute la difficulté du texte du 10 janvier 2017 qui avec son article 3 n’a rien simplifié. Reprenons votre cas…

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, et que le prix affiché est de 425 000 € c’est bien ce prix là que vous allez honorer.

Le vendeur doit de son coté payer l’agence sur ses deniers personnels (que ce soit en déduction du prix de vente ou sur des fonds propres). Et vous vous payez vos frais  de mutation (notaire) sur le prix global Soit environ 7,7% de 425 000 € et non sur 400 350 €. Si en revanche les honoraires prévus dans le prix de présentation sont à la charge de l’acquéreur alors vous ne payer les frais de mutation que sur le net vendeur.

D’où l’obligation d’affichage plus transparent quand les honoraires sont à la charge des acquéreurs, car il faut ventiler les 3 notions : Prix HAI – Prix net vendeur et Honoraires d’agence (en %)

Donc hypothèse 1 : 425 000 € X 7,7% = 32 725 € de frais de notaire

Hypothèse 2 : 400 350 € X 7,7 % = 30 826 €

vous gagnez donc environ 2 000 €.

Merci de votre fidélité.

Attention à Tracfin qui nous traque sans fin !

Un réseau confrère vient de se voir affliger une amende de 30 000 € pour absence de procédure et de rapport Tracfin.

S’il n’y a aucun dommage causé, il n’en demeure pas moins que la répression de fraude vient de faire sanctionner un réseau de mandataire et une enseigne de luxe sur le sujet Tracfin. Quels sont les manquements et les fautes, l’absence de l’un de ses éléments :

  • Le principe d’une procédure interne et rédigée,
  • Un responsable en interne, nommé et identifié
  • Des supports pour collecter la précision sur la provenance de fonds et ce quelque soit le montant ou la qualité de vos acquéreurs,
  • Nous vous rappelons que dès lors qu’il y a négociation et que l’acquéreur souhaite payer une partie par un apport personnel, il doit justifier de l’origine des fonds. L’agent immobilier doit lui poser la question, le notaire, la banque ou l’assureur doivent mener les investigations. (Article L 561. 1 et suivants du code monétaire).
  • La sensibilisation en cas de fonds venant de pays sous surveillance, de procéder à la déclaration prévue sur le site Tracfin https://www.economie.gouv.fr/tracfin/communications-systematiques-dinformations-cosi

Donc n’ayant pas le trac, soyez fin, posez les questions et expliquez bien au client que tout le monde doit le faire, c’est la Loi !

Extension, simple déclaration ou permis de construire?

Depuis 2012 avec la Loi Sarkozy, nous savions que pour comme pour une extension de 20 m², si l’on agrandissait (hors zone agricole) jusqu’à 40 m², il suffisait d’une simple déclaration de travaux, tant que l’ensemble ne dépassait pas 170 m². Or depuis le Décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016 – art. 1 le législateur a ramené ce maximum à 150 m².

Donc, comme nous le précisons au cours de nos formations sur l’immobilier, si la somme des surfaces, extension plus existant ne dépasse par 150 m² une simple déclaration de travaux est demandée. Au-delà il faudra déposer un permis de construire, avec des plans d’architecte.

Promesse tenue, Objectif atteint !

Nous y voilà l’objectif de l’année est atteint à mi novembre avec plus de 200 000 vues sur nos tutoriels et micro-formations de l’immobilier.

Que l’on soit mandataire immobilier ou agent immobilier, mais également un particulier nos tuto synthétisent la majeur partie des informations rrecherchées par chacun d’entre vous. Merci encore pour votre fidélité, votre intérêt pour ce média qui nous lie et qui correspond à un investissement personnel important. Nous poursuivons ce mode de communication est restons à votre écoute, comme tout bon auditeur, du Bon Agent.