Archives pour la catégorie Droit immobilier

Articles concernant le droit immobilier et pouvant intéresser tout mandataire de réseau immobilier

Nouveau formalisme des congés du locataire.

Avec la loi de finance du 1 janvier, comme chaque année, le gouvernement met en vigueur de nouvelles dispositions légales en matière immobilière. Dorénavant pour le location les diagnostics électricité et gaz doivent être présentés  à la signature du bail.

Une autre nouveauté, concerne l’information que doit fournir le bailleur en cas de signification d’un congé pour vendre ou pour reprise à titre personnel. Il faut dorénavant fournir une notice d’information rappelant les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Cette notice est divisée en 4 parties.

Les dispositions communes du congé que ce soit pour vendre pour y habiter

La notice d’information doit préciser :

  • Quelle est la forme de la notification,
  • Quelle est la destination du bien,
  • Qui a rédigé le congé,
  • Qui est concerné par ce congé,
  • Quel est le délai du préavis,
  • Quels sont les effets du bail.

La notice d’informations précise les interdisant de signifier le congé :

  • Quand le logement est en instance de procédure pour d’insalubrité ou en cas de déclaration de péril,
  • Quand le locataire est âgé de plus de 65 ans.

Les litiges relatifs au congé

Si le locataire n’est pas d’accord et que les parties ne trouvent pas d’accord relatif au congé, il est indiqué dans la notice d’information les voie de recours, comme :

  • La commission départementale de conciliation ;
  • Le conciliateur de justice.

Sinon les parties devront se lancer dans une procédure judiciaire.

Informations sur les adresses utiles.

 

La charge des honoraires, tout n’est pas clair !

Voici une question intéressante posée par Lenaig

« Bonjour, Pourriez-vous le transmettre à l’agent pourqu’il me réponde? Merci beaucoup!!! Bonjour Monsieur, Tout d’abord un grand merci pour tous ces renseignements très utiles. Je n’ai juste pas compris une chose et je voulais vous poser une question : vous dites qu’il est préférable fiscalement parlant pour un acquéreur que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur. Je comprends cela car l’assiette fiscale sera moindre puisqu’elle n’en comprendra pas les frais d’agence mais seulement le prix net que recevra le vendeur. Mais en soi, l’acquereur devra payer les frais d’agence! Si je prends l’exemple d’une maison, dont j’aimerai faire l’acquisition : elle est affichée « prix de vente : 425000€ honoraires inclus à la carte d’un vendeur ». J’ai cherché sur le site de l’agence et le pourcentage des frais se monte à 5,8%. Soit 24650€ si mon calcul est exact. Dans ce cas je devrais donc payer 400350€ au vendeur et environ 34000€ au notaire (8% de 425000€ si je ne me trompe pas?) donc 434350€ au total. Alors que si les frais d’agence avaient été pour l’acquéreur, pour moi, j’aurai du payer 425000€ au vendeur et à l’agence et environ 32000€ au notaire (8% de environ 400000€), soit 457000€. Donc entre les deux cas, il y a tout de même environ 23000€ de gain pour moi non? C’est pour cette raison que je ne comprends pas pourquoi vous dites qu’il vaut mieux qu’en ce soit l’acheteur qui paye les frais d’agence… Si vous pouvez m’eclairer Sur ce point je vous serai très reconnaissante. Cordialement, Lénaig »

Lénaig, votre déduction est logique mais hélas erronée, et c’est bien là toute la difficulté du texte du 10 janvier 2017 qui avec son article 3 n’a rien simplifié. Reprenons votre cas…

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, et que le prix affiché est de 425 000 € c’est bien ce prix là que vous allez honorer.

Le vendeur doit de son coté payer l’agence sur ses deniers personnels (que ce soit en déduction du prix de vente ou sur des fonds propres). Et vous vous payez vos frais  de mutation (notaire) sur le prix global Soit environ 7,7% de 425 000 € et non sur 400 350 €. Si en revanche les honoraires prévus dans le prix de présentation sont à la charge de l’acquéreur alors vous ne payer les frais de mutation que sur le net vendeur.

D’où l’obligation d’affichage plus transparent quand les honoraires sont à la charge des acquéreurs, car il faut ventiler les 3 notions : Prix HAI – Prix net vendeur et Honoraires d’agence (en %)

Donc hypothèse 1 : 425 000 € X 7,7% = 32 725 € de frais de notaire

Hypothèse 2 : 400 350 € X 7,7 % = 30 826 €

vous gagnez donc environ 2 000 €.

Merci de votre fidélité.

Attention à Tracfin qui nous traque sans fin !

Un réseau confrère vient de se voir affliger une amende de 30 000 € pour absence de procédure et de rapport Tracfin.

S’il n’y a aucun dommage causé, il n’en demeure pas moins que la répression de fraude vient de faire sanctionner un réseau de mandataire et une enseigne de luxe sur le sujet Tracfin. Quels sont les manquements et les fautes, l’absence de l’un de ses éléments :

  • Le principe d’une procédure interne et rédigée,
  • Un responsable en interne, nommé et identifié
  • Des supports pour collecter la précision sur la provenance de fonds et ce quelque soit le montant ou la qualité de vos acquéreurs,
  • Nous vous rappelons que dès lors qu’il y a négociation et que l’acquéreur souhaite payer une partie par un apport personnel, il doit justifier de l’origine des fonds. L’agent immobilier doit lui poser la question, le notaire, la banque ou l’assureur doivent mener les investigations. (Article L 561. 1 et suivants du code monétaire).
  • La sensibilisation en cas de fonds venant de pays sous surveillance, de procéder à la déclaration prévue sur le site Tracfin https://www.economie.gouv.fr/tracfin/communications-systematiques-dinformations-cosi

Donc n’ayant pas le trac, soyez fin, posez les questions et expliquez bien au client que tout le monde doit le faire, c’est la Loi !

Le Barème c’est le barème !

La répression des fraudes, ainsi que le ministre de tutelle ont apporté leurs réponses au sujet de la Loi du 10 janvier 2017 sur les honoraires d’agence et le barème des honoraires.

La DGCCRF précise dans une réponse de juillet 2017 faite aux syndicats, que les honoraires d’agence sont applicables aux mandataires d’agences immobilières et que les dérogations doivent ne prendre qu’un caractère exceptionnel, soit en raison d’une forte négociation ou pour une raison justifiée. Il faudra attendre les jurisprudences sur l’interprétation de ces caractères hors normes. L’administration fiscal rappelant par ailleurs que les honoraires à la charge du vendeur rentrent bien dans l’assiette des droits de mutation et interdisant tout basculement (également prévue dans la Loi Alur de 2014) au profit des acquéreurs avant la signature d’une promesse.

Pour éviter la requalification en lien de subordination, le ministre de tutelle clarifie la situation (oct 2017), en précisant que l’agent commercial souhaitant appliquer un barème local ou adapté à son marché concurrentiel, peut le faire, mais alors il devra avoir un site personnel affichant ce barème dérogatoire et il devra s’y conformer. Il ne pourra pas être supérieur à son mandant (l’agence immobilière en boutique ou en réseau), mais une fois la décision affichée, il devra se conformer à son propre barème.