Archives pour la catégorie Droit immobilier

Articles concernant le droit immobilier et pouvant intéresser tout mandataire de réseau immobilier

Marché immobilier, peut-on encore se fier au tunnel de Friggit?

L’économiste Jacques Friggit propose depuis plusieurs années, un principe de corrélation entre le prix de l’immobilier et la tendance des salaires. Cette théorie, connue sous le nom de « Tunnel de Friggit », s’avère justifiée entre 1965 et 2002, mais il semble s’étioler depuis plus de 15 ans. En effet, le duo salaires et prix du marché de l’immobilier sont fortement liés, mais depuis plusieurs années, la courbe des salaires ne connaît pas de fortes variations, alors que celle de l’immobilier progresse de manière vertigineuse. Dans l’analyse de Friggit, il arrive un moment où la courbe de l’immobilier en connaissant une forte augmentation, rentre dans un trou d’air (principe du Tunnel : dès lors que l’un se détache de façon trop importante de l’autre, à plus de 35%, la crise va se produire très rapidement).

Si les cycles économiques étaient connus précédemment, la mondialisation, les politiques économiques mondiales beaucoup plus diversifiées et moins contrôlées pour deux grands axes (Est Ouest), les modes de vies et les attentes des consommateurs ont un peu bousculé les vérités économiques d’aujourd’hui.

Nous constatons un écart nettement plus fort actuellement entre l’évolution des salaires et celle des prix de l’immobilier. Je propose donc à Jacques Friggit une révision de sa théorie ou de l’écart type de son tunnel. Lorsque les crises immobilières étaient fortement liées aux effets conjoncturelles (périodes de 7 années) des crises pétrolières, déflationnistes, ou aux tensions  politiques de la guerre froide, aujourd’hui les effets semblent plus structurels. Les crises économiques ne sont plus binaires, l’Asie, le monde arabe, l’Inde, l’Afrique noires qui progresse fortement actuellement, proposent des voix de sorties et se des marchés de secours ou de recours, quand l’Europe et les Etats Unis vont moins bien !

Plus proche de nous les ménages ne réagissent plus de la même façon, ne consomment plus comme nos parents, la résidence secondaire n’étant plus une tendance générale de la consommation des familles, le phénomène des divorces en hyper centre des grandes villes de France, sont autant d’éléments qui viennent perturber les principes avancés par Jacques Friggit. J’en veux pour preuve, l’augmentation des prix de l’immobilier entre 2002 et 2017 qui dépasse les 75% alors que celle des salaires pendant ce temps, est restée, très lente et très faible. Or la crise immobilière (même avec les subprimes américains) n’est pas venue en France.

Par conséquent les marqueurs ont changé, il n’y a plus de crise envisageable de façon certaine, si l’écart est supérieur à 35% entre salaire et prix de l’immobilier, je suggère d’intégrer à ces deux facteurs, un indice supplémentaire comme le mouvement des taux directeurs. Qui permettent de dynamiser le marché immobilier, quand les salaires n’augmentent plus vraiment face à la valeur de l’argent.

On pourrait également agréger l’incidence des besoins en logement neuf, dont le solde démontre que l’immobilier est une priorité forte et qu’il subsiste des manques colossaux. Il faudra surement surveiller les projets fiscaux de nos candidats à la présidence. L’un des leaders se focalise sur la fiscalisation des patrimoines immobiliers. Attention à vouloir taxer les propriétaires il y a un risque de scléroser le marché de la pierre! En faisant rentrer d’un coté, de l’argent dans les caisses de l’état, on épuise de l’autre les mutations et les droits fiscaux qui vont avec, sans compter sur les effets sur les rénovations, travaux, matériaux et par conséquent une baisse des encaissement de TVA, comme des emplois des entreprises liées à l’immobilier dans son ensemble (bâtiment, construction, financement, vente, notaire) !

Nos économistes comme d’habitude doivent revoir ces nouvelles données afin de permettre des prévision plus réalistes et de communiquer des conseils plus censés à nos politiques…

La formation en immobilier 3.0

Notre centre de formation en immobilier est certifié (AFAQ) et il évolue en fonction des nouvelles technologies. Cette semaine nous avons assuré une formation d’agent immobilier ou mandataires en immobilier avec pratiquement autant d’auditeurs en présence qu’en Visio conférence. Nos auditrices ont pu ainsi rester à Lille (59), Marseille (13), Port de Bouc (13), Orvault (44), Cheméré (Pornic -44) et Bitche (57). Ce sont à la fois des économies, mais une organisation familiale qui motivent de plus en plus nos mandataires à se former de chez eux.

Ces premières journées de formation en immobilier ont permis d’aborder le droit immobilier, la prospection, la découverte des clients, l’avis de valeur, le compte rendu, les bonnes pratiques et les obligations des professionnels de l’immobilier pour prendre en charge un projet immobilier. Le seconde semaine qui reprendra dans 10 jours, sera consacrée à la prise de vue, l’annonce, la négociation et le closing.

Voir la photo des auditeurs…

https://www.facebook.com/LeBonAgent/?ref=page_internal&hc_ref=PAGES_TIMELINE&fref=nf

 

Entre deux agences immobilières qui peut prétendre finaliser la vente?

Dès lors qu’un bien immobilier est présenté par deux agences immobilières, que l’une l’a présenté en premier et que l’acquéreur souhaite l’acquérir avec la seconde agence, est-il tenu de l’acheter avec la première agence qui a fait la 1ere visite? C’est le sujet abordé dans ce tutoriel. En plus nous voyons de nouvelles clauses s’insérer dans les mandats de nos confrères. Ces clauses prévoient un dédommagement de 50% des honoraires si l’acheteur acquière le bien par un autre confrère… Ces clauses répondent-elles au code de déontologie, sont elles légales?

Ce sujet est souvent abordé au cours de nos formations en immobilier et par les particuliers sur le blog du Bon Agent. Pour la clause à 50%, le sujet n’est pas simple et va surement nécessité des décisions jurisprudentielles afin d’être certain de la réponse !

Quand Lille réinvente le Bail à construction…

Afin de permettre l’accession à la propriété, la mairie de Lille lance une sorte de bail emphytéotique, en dissociant la propriété du sol à celle du bâtît et plus particulièrement de l’appartement. Comme nous le connaissons dans les ports de plaisance, les propriétaires disposent d’un droit pour une durée déterminée, ne pouvant dépasser 99 ans.

Ce choix est animé par la volonté de faciliter l’accès à l’acquisition, sous conditions de ressources. Ainsi le promoteur avec la mairie acquière le foncier qui coute un peu cher, puis les candidats à l’achat de leur appartement bénéficient alors d’un prix ajusté (+/- 2100 /m² sur Lille) avec un droit transmissible sous les mêmes conditions lorsqu’ils souhaitent revendre leur bien.

Notre centre de formation est certifié AFNOR AFAQ

Nous venons de recevoir notre certificat et sommes l’un des premiers centres de formation des professionnels de l’immobilier à être certifié.

Dorénavant les agents commerciaux ou agents immobilier vont pouvoir voir leurs formations prises en charge avec le centre de formation du Bon Agent.  La nouvelle loi impose à partir de juin prochain pour les prises en charge que les organismes soient certifiés pour toute demande auprès des OPCA, AGEFICE, AGEFOS, FONGECIF ou pour le Pôle emploi. Nous obtenons déjà un soutien des pôles emploi pour ceux qui veulent débuter dans la profession d’agent commercial en immobilier. Nous sommes donc prêts et répondons déjà aux nouvelles exigences et normes de la loi.