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Conseils en immobilier pour tous les mandataires du réseau Le Bon Agent et les futurs agents commerciaux du réseau !

L’article de cette semaine sur Economie Matin

Nous avons publié ce matin notre chronique sur l’immobilier sur le site qui compte plus d’un million d’internautes chaque mois. Sujet que nous avons pas mal abordé et pour lequel j’apporte une nouvelle précision.

http://www.economiematin.fr/news-immobilier-a-qui-revient-la-charge-des-honoraires-d-agence-

Superlatifs, pas toujours super actifs !

Attention aux superlatifs qui font légions dans les métiers du commerce pour nous vanter un produit ou un bien immobilier. En formation des mandataires immobilier, nous vous alertons et mettons l’accent sur les annonces bâclées ou valorisant trop le bien présenté.

Il est du ressort de l’agent immobilier de vérifier les données communiquées par un vendeur, exemple « maison en parfait état »… »Extension possible »… »Idéal pour une piscine »… »Combles aménageables »… »Idéal investisseur » pour un bien difficile à louer, etc…

Un arrêt du 2 février 2017 précise que l’agent immobilier doit être rigoureux et prudent avec ses descriptifs et affirmations. L’acquéreur pouvant invoquer le dol pour des informations communiquées qui s’avèrent erronées à la première vérification de la qualité du bien ou lorsque une demande est présentée pour réaliser des travaux.

Cet arrêt démontre que ce qui semble évident peut se révéler infaisable ! Donc l’agent immobilier ou son mandataire doit rester prudent avant d’avancer des d’arguments pour faciliter la vente! Au mieux, il perd ses honoraires, au pire il peut se voir imposer des dommages et intérêts !

Tour d’Europe de l’immobilier, le marché londonien …

L’immobilier à Londres

Londres est l’une des villes les plus chères de toute l’Europe.  L’appartement le plus cher du monde s’y est d’ailleurs vendu en mai 2014, pour 170 millions d’euros. Pour ce prix, le propriétaire dispose tout simplement de 1400 m2.

A Londres, l’immobilier est en hausse depuis plusieurs années et ce en dépit du brexit. Le pic a d’ailleurs été atteint en juillet 2016. Malgré cela, de nombreux français choisissent de s’y installer. Londres est une ville attractive, une grande capitale européenne, économiquement forte et réputée pour la qualité de son enseignement.

En Angleterre, historiquement, tous les terrains appartiennent à la monarchie. De ce fait, l’accès à la propriété est très différent de ce que nous connaissons en France.

Tout d’abord, pas de notaires, mais des avocats.

Ensuite, il faut différencier :

  1. – le Leasehold : le bail, vous êtes propriétaire de la propriété mais pas du terrain sur laquelle elle se situe, vous n’êtes propriétaire que pendant un certain temps allant de 99 à 125 ans. Lorsque le bail expire, la propriété revient sur le marché et donc implicitement, la propriété de la monarchie.
  2. – le Freehold  : possession légale et complète et les droits du propriétaire ne peuvent être modifiés que par la loi.

Les ventes sont passées sous la forme d’un contrat et non d’un acte de vente comme nous en avons en France.

Il y a deux étapes à respecter dans l’acte d’achat :

– l’échange de contrat :

l’avocat du vendeur entreprend des recherches à la fois sur le bien immobilier (qualité des eaux, rapport environnemental, enquêtes auprès des autorités locales etc…) et sur le titre de propriété afin d’en déterminer la qualité©.

  • les parties procèdent à  l’échange des contrats (signature),
  • l’acheteur paye un acompte représentant souvent 10% du prix de vente,
  • la date de réalisation de la vente (« completion date ») sera fixé (en général 2 semaines plus tard).

Avant l’échange des contrats, les parties sont libres de se retirer de la transaction sans qu’il y ait lieu au paiement d’aucune indemnité. Cependant, ce que l’acheteur a payé dans le cadre du travail de recherche sur le bien est perdu.

– la réalisation de la vente (completion) : En cas de manquement à son obligation d’achat, l’acquéreur perdra son acompte de 10% et  pourra payer des dommages-intérêts au vendeur. A l’inverse, en cas de manquement à son obligation de vente, le vendeur devra restituer l’acompte de 10% et sera susceptible de devoir payer des dommages-intérêts à l’acheteur. Dans les deux cas, une exécution forcé de la vente peut être recherchée.

L’avocat de l’acheteur actualise les informations obtenues avant l’échange des contrats et la transaction.

A cela, il faut ajouter le paiement du droit de timbre qui n’est pas négligeable :

  • 0 £ – 125 000 £ 0 %
  • 125 001 £ – 250 000 £ 1 %
  • 250 001 £ – 500 000 £ 3 %
  • 500 001 £ – 1 million £ 4 %
  • 1 million £ – 2 millions £ 5 %
  • Au-dessus de 2 millions £ 7 %
  • Au-dessus de 2 millions et acheté via une société 15 %

D’une manière générale, les biens les plus abordables se trouvent à l’Est de Londres, (comme à Paris!) plus particulièrement à  Dagenham East et Dagenham Heathway  où vous pouvez acheter pour moins de 240.000 £.

Les biens les plus chers sont situés en zone 1. South Kensington, High street Kensington, le quartier français avec le consulat, Knightsbridge et Holland Park. Ces quartiers de Londres sont le plus prisés et accueillent la plupart des expatriés français et européens.

A l’intérieur de cette zone 1, Aldgate East (prix moyen : 536,000 £) propose les prix les plus abordables, puis par Lambeth North (660,000 £), Borough (665,000 £), Waterloo (670,000 £) et Vauxhall (690,000 £). Londres a proposé un plan de la ville par prix moyen par station de métro, ce qui permet de constater qu’il y a un écart parfois énorme entre deux stations!

A ne pas négliger la banlieue Londonienne qui est particulièrement charmante et qui se trouve maintenant très bien desservie, permettant ainsi à des bourses modérées de s’installer dans de belles conditions outre-manche!

 

Attention aux arnaques de locations temporaires

Les locations de type « Airbnb » dites communautaires de vacances, connaissent leurs premières arnaques. Attention à sortir d’un encadrement plus sécurisé comme les grandes plateformes connues et reconnues. En effet, nous voyons croitre les locations faites en parallèle, sans contrat et payées en liquide. Dans ce contexte ceux qui laissent leurs clés à un locataire qui vient pour quelques jours dans l’appartement ou la maison prennent de grands risques. Il arrive que le locataire chaparde, là vous êtes en général vigilant et bouclez les objets sensibles. En revanche certaines arnaques sont incontrôlables si vous vous faites payer sans contrat. Vous confiez vos clés à un inconnu, vous lui laissez votre logement, vérifiez que vous êtes bien assuré pour ça, si un incendie ou un accident survient (pour non conformité du logement) ! Cela peut couter une maison !

Ce qui progresse le plus et surtout pendant les vacances, et c’est sur ce point que nous mettons l’accent aujourd’hui avant les grands départs, c’est le locataire malveillant qui une fois les clés en main, change les serrures et met en place un nouveau locataire (de bonne foi). Le retour risque d’être délicat et l’éviction des locataires avec un bail, très compliqué !

Pour des économies fiscales, d’assurances, ou autres motivations, Le Bon Agent vous conseille, de passer par des professionnels habilités, assurés et habitués à établir des contrats sécurisés. Ce conseil n’est pas motivé par une action commerciale, nous ne faisons pas de locations communautaires. 

Le pari de l’immobilier avec le Grand Paris

Quelles sont les perspectives à venir sur l’avenir du grand Paris ? that’s the question !

C’est en effet un grand pari que de miser sur les 68 nouvelles stations qui vont voir le jour dans les 13 ans qui viennent !

L’immobilier environnant devrait bénéficier de ce développement local, c’est que nous avons abordé durant la formation de nos mandataires en immobilier sur les perspectives d’investissement à conseiller à nos clients.