Archives pour la catégorie Conseils immobiliers

Conseils en immobilier pour tous les mandataires du réseau Le Bon Agent et les futurs agents commerciaux du réseau !

Code de déontologie décret du 10 mai 2017

Notre nouveau ministre de tutelle va devoir mettre en place de nouvelles lois sur l’immobilier et faire appliquer celles qui attendent une structuration et une organisation. La loi Alur, ayant mis en place une chambre national « le CNTGI ». Depuis aout 2015 ce conseil a pour vocation de contrôler les professionnels de l’immobilier. Or si le code de déontologie a été créé, il n’en reste pas moins que les moyens, les pouvoirs et les effets restent encore à mettre en musique. Presque deux ans que nous devons former les professionnels de l’immobilier sur un sujet qui n’a pas de réalité. Nous attendons donc les prochaines décisions de notre ministre Richard Ferrand.

Uniformisation des honoraires dans une même agence ou même réseau?

Un rapport de la répression des fraudes nous rend inquiet sur la pratique des honoraires pratiqués par les collaborateurs commerciaux. Il ressort que dans une agence tous les négociateurs salariés ou mandataires indépendants, doivent prendre des honoraires similaires. On ne pourrait plus voir Philippe avoir un mandat à 5%, Nathalie en avoir un à 4% et Brian un à 3,2%! Il faut se conformer au barème affiché en vitrine, sur le site de l’agence et sur les supports de réseaux sociaux…

Allons-nous vers un barème par mandataire indépendant pour les agences travaillant en réseau? Ce sont des questions que nous allons vite poser à notre nouveau gouvernement…

Le programme de formation des professionnels de l’immobilier va devoir se conformer à ces nouvelles directives.

Location de courte durée entre particuliers, nouvelle loi…

Les grandes plateformes de location à la journée ou à la semaine, entre particuliers, doivent dorénavant valider l’enregistrement des bailleurs auprès de leur commune. Le nouvelle loi vient de passer pour toutes les villes de plus de 200 000 habitants, imposant une demande ou déclaration préalable auprès de la mairie avant de pouvoir mettre en location son bien immobilier.

Cette mesure a pour vocation de limiter les sous locations, mais surtout la démultiplication de l’offre pouvant mettre en difficulté les professionnels de la branche tourisme.

Applicabilité de la clause Pénale?

Attention je vous conseille de prendre de l’aspirine ou du doliprane ! Je vais essayer de rester clair.

Un notaire refuse, à Gino mandataire en immobilier au sein du Bon Agent, d’insérer une clause Pénale prévoyant le payement des honoraires par la partie qui viendrait à refuser de réitérer la vente (acte définitif)) en dehors de toutes clauses suspensives…

S’appuyant sur un arrêt de la cour de cassation  « cass.civ. 3ème 11 février 2014 n°12-28542-12-29241). »

Cet arrêt se fonde sur l’article 6 de la Loi Hoguet pour casser la décision de la cour d’appel donnant droit à l’agent immobilier de percevoir ses honoraires, après le refus des acquéreurs de finaliser la vente. En dehors de toutes conditions suspensives, les acquéreurs n’avaient pas réitérer leur promesse, dans laquelle avait été stipulée que l’agence immobilière, dans ce cas, pouvait prétendre toucher ses honoraires. Or la cour de Cassation  a rejeté ce droit sur le fondement de la loi Hoguet qui précise que ne peut prétendre au droit à honoraires, que le professionnel ayant collecter l’accord des parties sur un même document !

Je cite l’article 6 de cette loi :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret… »

De prime abord il est clair que si la vente ne se réalise pas, alors l’agent immobilier ne pourrait prétendre à aucune indemnité ou aucun honoraire, malgré le non respect de la promesse par l’une ou l’autre partie.

Attention cette conclusion est trop fragile ! Sinon toute clause pénale n’aurait plus lieu d’être stipulée! De plus est ce la promesse qui est l’acte le plus important ou l’acte définitif? Pourquoi parle t-on de réitération? La vente est considérée comme parfaite à la signature de la promesse, ou à l’offre d’achat pour le vendeur! Seules les conditions suspensives peuvent la rendre caduque. Donc, je ne suis pas convaincu que la Cour de Cassation ait statué dans l’esprit du droit de l’immobilier? Il faudra attendre une prochaine jurisprudence.

Exemple ; dans le mandat exclusif, si le vendeur met fin au mandat avant l’échéance prévue (en général 3 mois, article 78 de la loi Hoguet) dans ce cas la vente n’étant pas conclue, plus de dédommagement possible !?

Il faut alors se tourner vers le droit commun et l’article 1382 du Code Civil. Qui ouvre droit à un dédommagement pour tout non respect des clauses d’un contrat. Donc le notaire n’étant pas un spécialiste, ni un praticien des prétoires du droit commun, entre dans un abus de droit en refusant d’insérer une clause prévoyant un dédommagement de l’agent immobilier si la promesse n’arrive pas à son terme à la suite d’une faute de l’une ou l’autre partie.  Cette clause doit être intégrer à la promesse pour défendre les intérêts de toutes les parties (dont l’agent immobilier fait parti)!

 

 

Ouverture de nos bureaux Bouches du Rhône en licence de marque à Istres.

Nous avons le plaisir de vous informer de l’ouverture de notre bureau des Bouches du Rhône à Istres. Cynthia Roux et son mari Jérôme Berger vont développer et animer notre réseau sur le secteur Istres, Martigues, Arles, Vitrolles, Aix en Provence.

Marseille étant gérée à part.

Cynthia et Jérôme ont un cabinet de gestion de patrimoine orienté vers la défiscalisation et le placement financier. Ils sont également courtiers en crédit immobilier, c’est donc tout naturellement qu’ils ont souhaité intégrer notre réseau pour répondre aux attentes de leurs clients tant en gestion patrimoniale qu’en vente ou acquisition de leurs résidences principales et secondaires.

Avec leur équipe de commerciaux nous allons pouvoir installer le Bon Agent de façon importante sur ce secteur. Avec également Sylvain Pellé (Martigues), Alexandra Gennesseaux (Port de Bouc), et Elodie Sanz-Vico (Marseille) qui viennent de terminer leurs formations initiales en immobilier, les Bouches du Rhône représentent une région importante pour notre réseau.

Nous allons également établir un centre de formation à Marseille pour proposer des formations en immobilier tant pour les Bons Agents que pour tous ceux qui souhaiteront suivre nos stages, ou qui devront le faire dans le cadre de la Loi Alur. pour toutes informations sur nos formation en région PACA : contact@lebonagent.fr

Bienvenue à vous deux et aux nouveaux auditeurs et bonne chance pour ces beaux projets.