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Bons plans de l’immobilier pour tous les mandataires de réseaux immobiliers.

Comment reconnaitre un Bon Mandataire immobilier?

Nous avons régulièrement sur le blog des questions posées par des particuliers, mais de plus en plus par des mandataires en immobilier  en réseau ou en agence, qui veulent savoir quels sont les outils à avoir sur soi et quelles sont les pièces à présenter ou au moins à détenir?

A l’issue d’une formation de qualité, un mandataire en immobilier ne peut prendre des mandats ou vendre des biens immobiliers qu’à la condition qu’il détienne une attestation d’habilitation. Il doit avoir sur lui l’orignal afin de la présenter si le client souhaite vérifier sa qualité.

Ensuite pour réussir dans ce métier, un Bon Agent immobilier doit avoir constamment avec lui les outils nécessaires pour son activité de conseil.

  • Un téléphone, aux multiples fonctions : Boussole, calculette, agenda, étude de marché, accès sur le net, prise de note, prise de numéro de mandat, etc.. En revanche, à ne pas utiliser pour rappeler quand on est en clientèle ! Il faut rester disponible et concentré pour le client.
  • Un appareil photo pour faire de meilleures photos que celles d’un smartphone,
  • Un stylo pour prendre des notes et signer les mandats,
  • Un carnet de mandat pour être habilité à vendre les biens immobiliers,
  • Des cartes de visites, des pochettes pour laisser des documents et un support de communication illustrant la marque de l’agence,
  • Un tampon qui précise sa qualité d’agent commercial ou de mandataire indépendant (chacun choisit la dénomination qu’il préfère), son numéro de téléphone portable (jamais de fixe), son n° d’inscription au RSAC, son adresse mail et le Logo de son agence qu’elle soit en boutique ou en réseau.

 

 

Vente parfaite ou imparfaite?

Dans le futur un mandat imparfait entraine à présent des conséquences qui font que la vente va mal se passer… Vous pensez être plus que parfait, mais cette vision est bien conditionnelle  ! Il est temps de vérifier quand une offre est parfaite ou non ?

Un vendeur publiant une annonce sur un site de particuliers, ne fait pas une offre de vente mais une proposition à entrer en pourparlers (jurisprudence : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 -Chambre 1, arrêt du 3 juillet 2014 Numéro d’inscription au répertoire général : 13/08543) ! Surtout, et c’est là le point important, l’absence de précision sur le lieu ou les conditions spécifiques de cession du bien, ne permettent de garantir l’acquisition. Donc en cas d’offre d’achat, le vendeur peut refuser la vente, même aux conditions spécifiées dans l’annonce.

Pourtant selon les articles 1582 et 83 du code civil, l’acquéreur pourrait considérer que la vente est parfaite, car il a donné son accord sur la chose et le prix, mais la jurisprudence le voit différemment ! Du fait qu’il manque des éléments pour verrouiller la volonté des parties.

En revanche, si le vendeur à confier un mandat de vente exclusif ou simple à un agent immobilier ou à son mandataire, il a donc missionné un tiers avec une volonté de vente évidente.  Dès lors qu’un acquéreur fait un offre aux conditions du mandat, la vente devient alors parfaite et le vendeur est tenu de vendre. La surenchère n’étant pas de mise en droit immobilier français, il ne peut refuser de céder son bien !

Le Bon Agent, certifié AFAQ, DATA DOCK et Pôle Emploi…

Ce fut compliqué, un peu long mais nous y sommes arrivés, nous voilà en règle avec le décret n°2015-790 du 30 juin 2015 qui exige que les centres de formations professionnelles, soient certifiés et inscrits au registre DATA DOCK.

Nous avions déjà obtenu la certification en février dernier auprès de l’AFNOR, nous voilà à présent inscrits sur le registre du Pôle emploi, ce qui nous permet de prendre en charge les chômeurs en reconversion souhaitant suivre un parcours court ou long (jusqu’à 280 heures) afin de devenir mandataire en immobilier. Comme toujours au sein du Bon Agent, nos agents commerciaux sont formés, pour offrir des compétences dignes de ce nom à notre clientèle. Nous sommes également certifié CARIF et validé comme organisme de formation dans le DATA DOCK, ainsi les prises en charges des organismes collecteurs pourront être validées.

Pour tous les candidats à la formation immobilière vérifiez que l’organisme que vous allez choisir réponde à ces exigences.

Le logement au coeur des débats!

En cette année faste, où l’on annonce plus de 890 000 ventes pour 2017, contre 780 000 en moyenne sur 5 ans, où l’on aura construit plus de 450 000 logements neufs, contre 350 000 en moyenne les années précédentes, mais en sachant qu’il manque toujours plus de 500 000 logements neufs/ an, le gouvernement prend des mesures pour maintenir la dynamique!

Déduction des plus values sur certains terrains à bâtir, concentration du PTZ (prêt à taux zéro) sur les villes à forte demande, et où l’offre est pénurique. Suppression du PTZ en zone rurale (plus de 30 000 dossiers l’année dernière) pour favoriser l’accession à la propriété des primo-accédant sur des bassins économiques dynamiques.

Maintien des lois favorisant l’investissement via des déductions fiscales. Mais baisse de APL de 5€/mois.

Manque hélas une baisse sur les plus-values des résidences secondaires et biens locatifs (avec la future CGS CRDS +1,7%) la taxe va passer à 36,2% sur la plus value réalisée. Taxation répartie sur 22 ans pour la Taxe et 30 sur la CSG CRDS). Il faudrait revenir sur une durée plus incitative ; entre 15 ou 20 ans maximum.

 

Un facteur d’analyse avant d’entrer en copropriété…

Vivre en communauté n’est pas chose simple, s’associer reste compliqué, qu’en est-il quand on souhaite intégrer une copropriété ? Dans les éléments à paramétrer avant d’acheter son logement, ce pan de l’analyse, doit rentrer en ligne de compte, pour s’engager à acquérir ! La demande croissante de logement, versus le prix croissant du m², rend le choix complexe pour certains. Entre les priorités, les besoins, les rejets et la qualité du bien, devenir propriétaire est déjà complexe, si en plus il faut ajouter une notion psychologique et de valeur dans la copro, l’achat devient anxiogène!

La vie en tribus est le propre de l’homme depuis que le monde est monde, les tribus de nos ancêtres étaient constituées par des membres d’une même famille ou d’un même clan. De nos jours, ces tribus sont organisées au hasard d’une vente, de façon arbitraire, il en résulte des situations où certains profils sociaux/psychologiques sont contraints de cohabiter avec leur opposés, ce qui, de facto, peut mettre en péril l’équilibre précaire d’une copropriété. En effet, il arrive que les décisions prises le soient en fonction des oppositions ou des affinités entre les copropriétaires, plus que dans l’intérêt de l’immeuble…

Une histoire vécue:

Une de nos clientes, Mme P. dont nous venions de vendre l’appartement, nous demande de lui trouver un appartement sur Issy les Moulineaux, dans une résidence huppée, avec terrasse, cave et parking. Une fois l’appartement trouvé, au bout d’un an, Mme P. se plaint des relations entre les copropriétaires de l’immeuble, de l’ambiance tendue entre les anciens et les nouveaux venus (il est important de noter que l’immeuble date de 1993, les plus « anciens » copropriétaires étaient donc là  depuis une vingtaine d’années, ils avaient acheté sur plan et se sentaient prioritaires de ce fait sur toute les décisions à  prendre dans la copropriété). Mme P. nous demande de remettre en vente son appartement pour lequel nous trouvons de nouveaux acquéreurs, Mme et Mr R. qui désiraient pour leur part quitter leur appartement de Paris 7eme pour s’installer à Issy les Moulineaux. Quelques mois après l’installation de Mme et Mr R dans l’appartement de Mme P, nous les rencontrons et nous constatons qu’ils sont alors dithyrambiques sur la copropriété de l’appartement d’Issy les Moulineaux et sur la qualité des voisins. Ils nous confirment qu’ils s’y sentent tout à fait à leur aise et sont ravis de leur intégration auprès du conseil syndical, où ils sont actifs. Mme P. de son coté a acheté un appartement dans une résidence du même type, non loin du précédent logement, où elle se sent bien au sein de la nouvelle copropriété.

Cet exemple est parlant et nous prouve à  quel point l’intégration dans une copropriété est une donnée que nous ne pouvons anticiper en tant que professionnels, tant elle repose sur des facteurs subjectifs. Cependant, à travers certains procès verbaux d’assemblée générale, il arrive qu’il se dégage une ambiance et une perception de la qualité de la relation entre les copropriétaires. Si l’ambiance de votre environnement de vie est un élément important pour vous, il est intéressant de poser des questions au vendeur, sur le voisinage, les relations engagées, etc… Ce sont des informations utile à analyser pour comprendre l’esprit qui circule dans l’immeuble. N’oubliez pas quand même que souvent, on trouve ce que l’on véhicule soi-même, et que ce qui est vrai pour les uns n’est une vérité immuable!

En tant que professionnel, nous nous devons donc de pressentir les besoins, les qualités et l’état d’esprit de nos futurs acquéreurs et d’être force de proposition en cas de difficulté à s’insérer dans la « tribu copro » afin de suggérer de nouvelles solutions si le rejet devient trop pesant !