Archives pour la catégorie Actualité immobilière

Actualité immobilière pour agents commerciaux de réseaux immobiliers

Les globetrotteurs de l’immobilier – L’italie

Un peu d’exotisme … et d’informations sur l’immobilier italien. Plus qu’une formation en immobilier, voici une vision de ce qui distingue l’agent immobilier italien de l’agent immobilier français.

Donc nous vous proposons de nous intéresser à  ce qui se passe en dehors de nos frontières.

En Italie par exemple … A  Rome en particulier…

Rome, la Piazza Navona, le Vatican, le Colisée…  beaucoup d’européens optent pour cette ville-musée ensoleillé et à 1h de la plage… difficile de ne pas céder à la tentation de la capitale italienne….Pourtant derrière la carte postale, l’achat d’un bien immobilier peut relever du parcours du combattant, mais L’Italie, ça se mérite !

Le bon point c’est que le prix de l’immobilier est assez peu cher et qu’il a tendance à baisser chaque année davantage. Le moins bon, c’est que pour acquérir un bien il faut être très motivé !  Ici, contrairement à la France c’est plutôt le vendeur qui est protégé. Et l’acquéreur, lui, doit faire preuve de beaucoup de ténacité pour arriver à ses fins …

Le coté un peu désorganisé des italiens a pour conséquence positive qu’il est fortement recommandé de passer par une agence si l’on veut avoir une chance d’aboutir. Parmi les nombreux exemples, la plupart du temps l’acquéreur se trouve confronté à  une situation assez rare :  le propriétaire ne fait pas visiter son bien.

La majorité des transactions se fait donc en agence.

En Italie, il n’y a pas de loi carrez, le moindre espace est considéré comme de la surface habitable. Il n’y a pas non plus de fichier établissant réellement des grilles en fonction des biens, ni de diagnostics obligatoires. L’évaluation des biens est un peu aléatoire et ne repose sur rien de véritablement concret. D’une rue à l’autre, un bien peut varier de plusieurs milliers d’euros au mètre carré. Cependant, d’une manière générale la tendance situe le prix d’un appartement dans Rome autour de 3800 € du mètre carré et pour une maison autour de 2900€ sachant que les maisons sont plutôt situées en périphérie de la capitale. La moyenne des biens qui se vendent à  Rome sont autour de 420 000 € pour un appartement et 405 000 € pour une maison.

Lors de la transaction, le rôle du notaire est bien plus minime qu’en France puisqu’il ne prend pas les fonds en sa possession, il doit juste veiller à  la transcription du droit de propriété et à  sa sûreté

Autre différence significative, pour bloquer un bien, l’acquéreur doit verser un acompte qui transite par… l’agent immobilier. Ce qui est rigoureusement interdit en France !

Bien évidemment tous les frais sont à la charge de l’acquéreur et ils sont les suivants : frais d’agence environ un à  4 %, frais d’avocat 2%, frais d’enregistrement (donc frais de notaire 4 %, immatriculation 4 %, TVA 20 % et impôts entre 04 et 07 %.

Après tout cela, vous pourrez dignement savourer un verre de Prosciutto en terrasse près de la fontaine de Trévise !

 

 

Autre différence significative, pour bloquer un bien, l’acquéreur doit verser un acompte qui transite par… l’agent immobilier. Ce qui est rigoureusement interdit en France!

 

Bien évidemment tous les frais sont à la charge de l’acquéreur et ils sont les suivants : frais d’agence environ un à 4 %, frais d’avocat 2%, frais d’enregistrement (donc frais de notaire 4 %, immatriculation 4 %, TVA 20 % et impôts entre 04 et 07 %.

 

Après tout cela, vous pourrez dignement savourer un verre de prosciutto en terrasse près de la fontaine de Trévise!

Uniformisation des honoraires dans une même agence ou même réseau?

Un rapport de la répression des fraudes nous rend inquiet sur la pratique des honoraires pratiqués par les collaborateurs commerciaux. Il ressort que dans une agence tous les négociateurs salariés ou mandataires indépendants, doivent prendre des honoraires similaires. On ne pourrait plus voir Philippe avoir un mandat à 5%, Nathalie en avoir un à 4% et Brian un à 3,2%! Il faut se conformer au barème affiché en vitrine, sur le site de l’agence et sur les supports de réseaux sociaux…

Allons-nous vers un barème par mandataire indépendant pour les agences travaillant en réseau? Ce sont des questions que nous allons vite poser à notre nouveau gouvernement…

Le programme de formation des professionnels de l’immobilier va devoir se conformer à ces nouvelles directives.

Location de courte durée entre particuliers, nouvelle loi…

Les grandes plateformes de location à la journée ou à la semaine, entre particuliers, doivent dorénavant valider l’enregistrement des bailleurs auprès de leur commune. Le nouvelle loi vient de passer pour toutes les villes de plus de 200 000 habitants, imposant une demande ou déclaration préalable auprès de la mairie avant de pouvoir mettre en location son bien immobilier.

Cette mesure a pour vocation de limiter les sous locations, mais surtout la démultiplication de l’offre pouvant mettre en difficulté les professionnels de la branche tourisme.

Promotion « Shigeru Ban » débute ses 15 jours de formation…

La formation initiale en immobilier des nouveaux mandataires indépendants, débute aujourd’hui pour 15 jours.

Ces nouveaux agents commerciaux vont commencer par trois jours de formation en droit immobilier et patrimonial. Venus de l’Isère, des Deux Sèvres (Niort), Toucy (Yonne), Boulogne Billancourt (Hauts de Seine), Paris, Malesherbes (Loiret), Versailles (Yvelines), Châteaudun (28). Plus trois personnes en visio conférence.

Bienvenue à ces nouveaux auditeurs.

 

 

Applicabilité de la clause Pénale?

Attention je vous conseille de prendre de l’aspirine ou du doliprane ! Je vais essayer de rester clair.

Un notaire refuse, à Gino mandataire en immobilier au sein du Bon Agent, d’insérer une clause Pénale prévoyant le payement des honoraires par la partie qui viendrait à refuser de réitérer la vente (acte définitif)) en dehors de toutes clauses suspensives…

S’appuyant sur un arrêt de la cour de cassation  « cass.civ. 3ème 11 février 2014 n°12-28542-12-29241). »

Cet arrêt se fonde sur l’article 6 de la Loi Hoguet pour casser la décision de la cour d’appel donnant droit à l’agent immobilier de percevoir ses honoraires, après le refus des acquéreurs de finaliser la vente. En dehors de toutes conditions suspensives, les acquéreurs n’avaient pas réitérer leur promesse, dans laquelle avait été stipulée que l’agence immobilière, dans ce cas, pouvait prétendre toucher ses honoraires. Or la cour de Cassation  a rejeté ce droit sur le fondement de la loi Hoguet qui précise que ne peut prétendre au droit à honoraires, que le professionnel ayant collecter l’accord des parties sur un même document !

Je cite l’article 6 de cette loi :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret… »

De prime abord il est clair que si la vente ne se réalise pas, alors l’agent immobilier ne pourrait prétendre à aucune indemnité ou aucun honoraire, malgré le non respect de la promesse par l’une ou l’autre partie.

Attention cette conclusion est trop fragile ! Sinon toute clause pénale n’aurait plus lieu d’être stipulée! De plus est ce la promesse qui est l’acte le plus important ou l’acte définitif? Pourquoi parle t-on de réitération? La vente est considérée comme parfaite à la signature de la promesse, ou à l’offre d’achat pour le vendeur! Seules les conditions suspensives peuvent la rendre caduque. Donc, je ne suis pas convaincu que la Cour de Cassation ait statué dans l’esprit du droit de l’immobilier? Il faudra attendre une prochaine jurisprudence.

Exemple ; dans le mandat exclusif, si le vendeur met fin au mandat avant l’échéance prévue (en général 3 mois, article 78 de la loi Hoguet) dans ce cas la vente n’étant pas conclue, plus de dédommagement possible !?

Il faut alors se tourner vers le droit commun et l’article 1382 du Code Civil. Qui ouvre droit à un dédommagement pour tout non respect des clauses d’un contrat. Donc le notaire n’étant pas un spécialiste, ni un praticien des prétoires du droit commun, entre dans un abus de droit en refusant d’insérer une clause prévoyant un dédommagement de l’agent immobilier si la promesse n’arrive pas à son terme à la suite d’une faute de l’une ou l’autre partie.  Cette clause doit être intégrer à la promesse pour défendre les intérêts de toutes les parties (dont l’agent immobilier fait parti)!