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Le Champ d’application du statut du bail commercial (1ère partie)

Quand peut-on prétendre au statut des baux commerciaux ?

Il faut un contrat de bail portant sur un local dans lequel un fonds de commerce est exploité et dont l’exploitant (artisan, commerçant, industriel) est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Les professions libérales n’ont pas droit au statut.

Les locaux ou immeubles accessoires à l’exploitation indispensables du fonds de commerce sont également régis par le statut ainsi que les terrains sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.

Attention, l’immatriculation au registre du commerce n’est pas une condition de validité du bail, elle doit être opérante au moment où le congé du bailleur est délivré au preneur ou quand celui-ci veut se prévaloir des dispositions du statut des baux commerciaux.

NB : Les parties peuvent décider de se placer dans le cadre du statut par une extension volontaire, alors que le bail n’était pas visé par les dispositions du Décret codifié sous réserve de ne pas porter atteinte aux autres statuts tels que les baux ruraux, d’habitation ou professionnels.

Le Diagnostic de Performance Energétique

Le DPE, prévu à l’origine pour le 1er juillet 2006, a été reporté au 1er novembre 2006 pour la vente et au 1er juillet 2007 pour le marché du locatif ainsi que la vente de bâtiments neufs. Par conséquent, depuis le 1er novembre 2006, lorsqu’une promesse de vente est passée avant l’acte authentique de vente, celle-ci doit être accompagné d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Après le 1er novembre, le diagnostic doit être joint à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique d’après le décret d’application de ce diagnostic.

Ce même texte détermine le calendrier et les modalités du diagnostic de performance énergétique installation intérieure gaz. Examiné par le Conseil d’État le 25 juillet, le décret 2006-1147 est paru au Journal officiel du 15 septembre 2006. Ce diagnostic fait apparaître la consommation énergétique du bien immobilier, effectue une comparaison avec des situations de référence (affichage en classe de performance énergétique et en CO2) et fournira des recommandations et priorités sur les travaux pour la diminuer. Par ailleurs, une réglementation thermique dans l’existant visera à obtenir des performances élevées dans les logements qui font l’objet de travaux.

Lors de la construction ou de l’extension d’un bâtiment, le maître d’ouvrage doit faire établir un DPE par un professionnel compétent et assuré. Il le remettra au propriétaire au plus tard le jour de la réception de l’immeuble. Le DPE n’a qu’une valeur informative et l’acquéreur ou le locataire ne peuvent se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du propriétaire.

Retrouvez notre cours immobilier pour en savoir plus sur les diagnostics dans l’immobilier.

Les clauses et conditions suspensives : les plus courantes (2ème partie)

–       La présentation d’un état hypothécaire vierge : si le vendeur d’un bien immobilier achète le bien avec une hypothèque, s’il devient insolvable, le conservateur des hypothèques se retourne contre lui pour obtenir le remboursement des créances. L’acquéreur risque donc de payer le bien deux fois : au vendeur et à ses créanciers. Pour l’éviter, intégrez dans le compromis de vente une condition suspensive de la délivrance d’un état hypothécaire ne portant aucune inscription de montant supérieur au prix de vente du terrain ou du bien ;

–       L’obtention d’un certificat d’urbanisme : attestant de la constructibilité de votre projet afin d’être sûr lors de l’achat que vous pourrez faire construire à cet emplacement la maison de vos rêves, notamment du fait des contraintes qui pèsent sur la construction. (ex. zone classée par les bâtiments de France). La transaction ne pourra se faire que si vous obtenez un certificat d’urbanisme pré-opérationnel indiquant que la construction projetée est possible.

Attention. Une hypothèque est attachée à un bien et non à une personne. En achetant un bien, l’acquéreur « achète » aussi les hypothèques éventuelles prises sur ce bien.

Retrouvez notre cours immobilier pour en savoir plus sur les documents de l’immobilier.

Actualité jurisprudentielle droit immobilier (3ème partie)

 Quelques arrêts importants venant de paraître avant d’analyser des arrêts référents qui ont modifié l’appréhension du métier par les professionnels de l’immobilier :

 

L’usage par les acquéreurs d’un faux nom pour évincer l’agent immobilier

Cour de cassation Assemblée plénière 9 mai 2008

Les acquéreurs qui ont utilisé un faux nom dans le seul but d’évincer un agent immobilier et lui faire perdre sa commission engagent leur responsabilité.

 

Information sur une catastrophe naturelle et le fait que l’agent immobilier ne pouvait l’ignorer

Cour de cassation Civ. 3ème 8 avril 2009

L’agent immobilier qui a connaissance ou qui ne pouvait ignorer la survenance d’une catastrophe naturelle doit en avertir l’acquéreur afin de l’informer sur les causes potentielles des fissures apparentes.

 

Non réalisation de la condition suspensive de financement du fait des acquéreurs

Cour d’appel de Bourg 23 février 2012

L’agent immobilier a droit à une indemnisation correspondant à sa commission si l’acquéreur a contribué à la non réalisation de la condition suspensive.

 

L’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction

Cour de cassation Civ. 3ème 7 septembre 2011

L’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction. Il n’a pas à soupçonner la déformation d’amplitude décimétrique de la charpente d’un pavillon.

 

L’agent immobilier et les démarches administratives minimums

Cour d’appel de Nancy 10 janvier 2012

L’agent immobilier doit s’assurer que le bien litigieux destiné à l’habitation était effectivement habitable. Dans la mesure où l’alimentation était assurée par un puits, il devait vérifier que ce mode d’alimentation était conforme aux exigences de l’administration. L’agent immobilier qui n’a fait aucune démarche administrative engage sa responsabilité.

Vidéo de Formation – Le mandat est-il obligatoire pour l’agent commercial en immobilier ?

Découvrez dans cette vidéo de formation le rôle du mandat à travers les différentes activités de l’agent commercial en immobilier ou de l’agent immobilier.

Cette vidéo est destinée aux agents commerciaux ou agents immobiliers sur le mandat. Pour la la négociation ou encore la commercialisation d’un bien, le mandat est-il obligatoire ? À quoi sert le mandat pour un négociateur immobilier et où commence la négociation d’un bien immobilier ?