Affichage des honoraires d’agence immobilière depuis la Loi Alur

La fameuse Loi Alur, qui fait couler beaucoup d’encre sur nos mandats immobiliers, produit ses premiers effets avec la répression de fraudes. Un grand réseau immobilier que nous accompagnons parfois, vient de se voir sanctionner, car ses honoraires d’agence immobilière initialement prévus à la charge des acquéreurs dans le mandat, n’apparaissaient pas dans les supports d’annonces, vitrines ou autres formes de promotion.

Interpretation de la Loi Alur

Difficile d’interpréter l’article 6-1 de la Loi Alur, qui dispose que si les honoraires d’agence sont prévus à la charge de l’acquéreur, ceux-ci doivent je site le texte  « L’agent immobilier doit afficher:  le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur ».

Il y a presque un oxymore entre la notion de « montant » et de « pourcentage », doit on afficher un prix ou un pourcentage?  Or, la répression de fraude vient d’affirmer que notre publicité doit exprimer les honoraires d’agence en pourcentage TTC, quelque soit le support de publicité, à défaut l’agence immobilière peut se voir sanctionner d’une amende de 37 500 € et d’un retrait de la carte professionnelle!

A nos affiches citoyens, le montant en euros ne semble pas valide! Seul un taux serait acceptable. En revanche pour ceux qui veulent appliquer des honoraires forfaitaires, ou des honoraires minimum, il faudra inscrire les ceux-ci à la charge du vendeur !

31 réflexions au sujet de « Affichage des honoraires d’agence immobilière depuis la Loi Alur »

  1. marionderian@gmail.com'Marion

    Bonjour,
    Lorsqu’une agence immobilière nous fait visiter le bien encore en travaux et ne nous donne pas les frais d’honoraire et que cela n’est pas indiqué sur la fiche produit ou en vitrine. Pouvons-nous en déduire que cette dernière est prise à défaut?

    Je vous remercie pour votre article qui m’a donné quelques réponses à d’autres question

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Madame,

      Merci pour votre question et pour l’intérêt que vous portez à nos sujets. Pour répondre sur les honoraires d’agence, il faut distinguer les honoraires à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur. L’article L121 du code de la consommation et la Loi Alur est venue renforcer le principe de cette article. Les deux textes disposent que si les honoraires sont à la charge d’un tiers inconnu (l’acheteur) celui-ci doit connaître les honoraires qu’il aura à régler à l’acte authentique. Cette information doit apparaître autant sur les annonces du net que sur la vitrine ou sur les fiches commerciales.

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  2. girnei@live.fr'Virginie

    Bonjour,

    Suite à la loi ALUR, les prix d’affichage en vitrine et sur les supports de communication doivent être mentionnés
    – Prix net vendeur + honoraires de x %
    ou
    – Prix de vente dont honoraires x %

    Les avis divergent en la matières, merci de bien vouloir nous indiquer la bonne conduite à adopter.
    Cordialement.

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    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      C’est un excellente question qui va faire les beaux jours de la répression des fraudes. Car là encore on a jeter une loi sans en maitriser les contours. Si en effet, l’article 6.1 de la Loi Alur vient nous préciser que nous devons afficher les honoraires en pourcentage, si ceux sont fixés à la charges des acquéreurs, nous n’avons aucune précision sur la manière d’afficher le prix de vente du bien immobilier. Les plus retors préférons afficher le prix Net vendeur + honoraires en %, ceux qui leur permet de se positionner devant leurs concurrents dans les supports de diffusion d’annonces, car le prix afficher en premier sera le prix net vendeur face à des concurrents affichant en HAI (Honoraires d’agence inclus).
      Or l’esprit de la Loi consiste à défendre les intérêts des consommateurs, donc pour ne pas induire les acheteurs en erreur, il faudrait que l’affichage soit présenté HAI dont X % d’honoraires. Ceci afin d’avoir des prix afficher similaires, que les honoraires soient ou non à la charge des acquéreurs.

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  3. lecomte.rodolphe@yahoo.fr'LECOMTE

    Bonjour, je suis à la recherche d’un local commercial à la location et la plupart des agences indiquent le prix de la location mensuelle mais n’indique aucun honoraires, ni de prix HAI.
    Est-ce que la loi Alur s’applique également sur les locations commerciales?

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      En matière commerciale et entre professionnels, les obligations sont moins organisées que vis-à-vis des particuliers. En général pour les fonds ou baux commerciaux le prix affiché inclus les honoraires d’agence.

      Répondre
  4. vignand@gmail.com'Jean

    Bonjour,

    Je remarque que pratiquement aucune annonce publiée sur internet (même par les grandes agences qui innondent le web de leurs biens à vendre) ne mentionne ces fameux frais acquéreurs.
    Quel levier avons nous face à ça lors d’un achat? Pouvons-nous forcer l’agence à faire porter les frais sur le vendeur en se rangeant derrière la loi ALUR?

    Merci
    Cdt

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Monsieur, Si vous parlez bien des frais d’agence la Loi ALUR impose que si ceux-ci sont à la charge des acquéreurs, ils doivent être distingués du prix global de vente et exprimés en pourcentage (article 6.1). En revanche, s’ils sont prévus à la charge des vendeurs, il n’est plus obligatoire de préciser leur montant dans les publicités ou annonces de l’agence. Cependant, si nous sommes dans le second cas, la Loi ALUR interdit que l’on bascule ces honoraires à la charge des acquéreurs pour signer une promesse de vente afin de profiter des allégements de frais fiscaux. Le débat est que les acquéreurs ont souvent intérêt à prendre les frais d’agence à leur charge car ils réduisent de 7,7% les frais fiscaux sur la part des honoraires perçus par l’agence immobilière (soit pour 10 000 € d’honoraires un gain de 770 €), mais pour cela il doit avoir connaissance de la valeur des honoraires au cours des premières communications et tractations.
      Alors pour répondre à votre question, oui vous pouvez faire porter la charge des frais d’agence sur le vendeur, mais de toutes les façons, c’est bien l’acquéreur qui les payent, puisqu’il règle un prix global, il n’y a que la ventilation qui change et l’impact fiscal !

      Répondre
  5. michael.chowying@free.fr'Michaël

    Bonjour,

    J’ai mis en vente ma maison avec un mandat exclusif de vente Hors établissement prenant effet le 07 avril 2016 avec une agence immobilière.
    Ce contrat prend fin automatiquement le 07 juillet 2016 et à ce jour je n’ai toujours aucune proposition.

    L’agence me dit que légalement je leur dois leurs honoraires tant que le contrat n’arrive pas à terme.

    Au terme du contrat, c’est à dire le 07 juillet 2016, devrais je payer des honoraires à l’agence même si la maison n’est pas vendue ? rien n’est stipulé sur le contrat.

    Cordialement,

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Monsieur, aucun honoraire n’est facturable, si la prestation de vente n’est pas réalisée par l’agence immobilière que vous avez sélectionnée. Donc, si tel est votre choix, vous devez mettre un terme au contrat signé en exclusivité (il vaut mieux le faire par Lettre recommandée). Cependant, avec la nouvelle loi Alur, tout mandat exclusif doit faire l’objet d’une information préalable par courrier émanant de l’agence immobilière avant sa reconduction (article L 136.1 du code de la consommation). Donc à partir du 7 juillet vous pourrez mettre fin à ce mandat à tout moment sans préavis.
      En revanche si durant l’exclusivité du mandat, vous vendiez par vous même ou à travers une autre agence, l’agence détentrice d’un mandat exclusif est en droit de vous demandez les honoraires prévus au mandat.

      cordialement

      Répondre
      1. Marylene.emo@free.fr'Emo

        Bonsoir j ai signé un mandat avec un agent immobilier. Ce dernier m’a vendu une Laidon au bout de la 10eme visite de biens. nous avons signé un mandat dont nous n avons jamais eu copie sur lequel d après nos souvenirs il était mentionné le montant de notre achat à 200 000€. Nous n avons pas demandé le détait des frais puisque l agent nous avait proposé un bien un peu moins cher pour 5000€. Le jour de la
        Signature du compromis nous avons découvert les honoraires a 13000€. La vendeuse une dame de 90 ans était présente avec sa fille il ne nous a pas été possible de remettre en cause- quelques jours plus tard nous sommes allés voir l’agence pour connaître le calcul des honoraires et à notre surprise aucun affichage. Nous faisons constater par huissier – une semaine plus tard les honoraires affiches sont de 8000€ concernant le montant de notre achat ! Que pouvons nous faire nous avons vraiment l impression de nous être fait avoir ? Merci pour votre aide

        Répondre
        1. Le Bon Agent Auteur de l’article

          Bonjour Madame, tout d’abord je suis désolé que vous soyez confrontée à une situation délicate, alors que vous vous êtes appuyée sur les conseils d’un professionnel de l’immobilier. La transparence est l’un des thèmes principal de la loi Alur et la Déontologie de notre profession. Donc si je résume votre question ;
          1. Vous signez un mandat sans en obtenir une copie
          2. Vous pensiez que les frais d’agence devait tourner autour des 5000 € pour un achat dans votre budget
          3. Vous signez une promesse (compromis) sans contester sur le fait
          4. Vous tentez de remettre en cause les honoraires d’agence ultérieurement
          5. Vous faites constater que les honoraires d’agence sont non affichés sur la vitrine de l’agence et qu’ils apparaissent ensuite par enchantement à 8000 €

          Alors si en effet dès lors que vous avez passé le délai (dit loi SRU-MACRON) de 10 jours de réflexion après signature de la promesse, vous entrez dans le processus final de réitération de l’acte authentique et donc vous si vous souhaitez acquérir le bien qui vous intéresse, il peut être difficile de remettre en cause les honoraires d’agence.

          Cependant, vous disposez de quelques recours pour défendre vos intérêts et le respect dû au consommateur.
          – Vous écrivez à la répression de fraude de votre département (DDPP) ou DGCRF pour faire constater que le mandat n’a pas de légalité s’il ne vous a pas été remis, s’il ne fait pas mention des honoraires dus (loi Alur Article 6.1) par les acquéreurs; si ceux-ci sont biens à votre charge. Vous produisez votre constat d’huissier.
          – Vous écrivez au syndicat auquel peut éventuellement avoir adhéré votre agent immobilier (FNAIM – SNPI – UNIS…) dans les mêmes dispositions que ce que je viens de vous communiquez
          – Vous informez votre notaire de votre intention de défendre vos intérêts et de voir renégocier les honoraires de l’agence déficiente (si tel est le cas)
          – Cas extrême vous finalisez la vente et vous agissez en justice pour demander le remboursement des honoraires, si tout ce que vous avez mis en évidence est avéré. Les chefs de la demande étant et c’est important pour tous les professionnels, mais c’est ce que la jurisprudence condamne de façon récurrente :
          – Non remise du mandat
          – Absence de clarté dans les disposition du mandat et des conditions de rémunération (obligation de remise du pré mandat), ou conditions de résiliation du mandat…
          – Absence d’information sur les honoraires dus sur les affichettes vitrine, fiche commerciale, publicité etc… (idem pour l’information sur le DPE…)

          Voilà une consultation gratuite, j’espère avoir répondu à votre demande. cordialement et bonne chance pour ce projet immobilier, que vous puissiez retrouver un peu plus sérénité avec un Bon Agent immobilier.

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  6. bpvert@gmail.com'eric

    Bonjour,

    Je suis dans un cas semblable au précédent. L’agent immobilier m’a demandé de remonter mon offre en ajoutant que lui diminuerait sa commission pour arriver à un prix acceptable par les vendeurs.
    J’ai relevé de 10 000 € et signé une offre d’achat sans que soit indiqué le montant de la commission.
    Au final, il prend 20 000 € sur un bien à 270 000 €. Total 290 000 €
    Alors que sur le site de son agence immobilière, c’est 5,5% soit 14 850 € au maximum.
    Je pensais le faire plier devant le notaire au moment du compromis mais il était absent. Je l’ai appelé au téléphone, il a refusé toute baisse en argumentant qu’il avait aidé les vendeurs par ailleurs dans des démarches administratives complexes. Le notaire a dit que je connaissais ces conditions depuis quelques jours et que j’aurais dû réagir avant. J’ai finalement signé le compromis à 290 000.
    Je pense que cet agent a profité des vendeurs qui sont des pauvres gens dans la difficulté.
    Que puis-je faire ?
    Merci par avance

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Cher Eric, vous avez un dossier délicat, mais béton, le notaire, n’a pas à juger de la situation, il doit demander le mandat, vérifier le montant des honoraires et qui en a la charge.
      Par ailleurs, une agence affiche ses honoraires sur sa vitrine quand elle en a une, mais aussi sur ses sites web. Si elle dépasse ce barème (5,5% TTC ou HT à vérifier) elle entre dans un cadre pénale !
      Donc vous pouvez agir rapidement en réparation, faire valoir la publicité qui affichait 14 850 € TTC et même démontrer qu’il y a abus de faiblesse. Si l’agence est syndiquée demandez conseil auprès de son syndicat et aussi auprès de son organisme de caution si elle en a une.
      Mais il ne faut pas perdre de temps pour agir et rétablir des conditions saines d’intermédiation. Si besoin contactez moi, je vous communiquerais un avocat pour ca.

      Répondre
  7. jdupont76@yahoo.com'Dupont

    Bonjour,

    Nous avons effectué la visite d’un bien. Le montant indiqué sur l’annonce est de 250 000 €

    Hors quand nous avons cherché à effectuer une offre, nous avons voulu connaitre le prix net vendeur et les frais d’agence. L’agent nous a simplement dit « en dessous de 5% ».

    Nous avons effectué une offre net vendeur et devons signer l’offre commerciale. L’agent a dit : l’offre est acceptée ce qui fait avec les frais d’agence 241 000 €

    En relisant l’annonce il est indiqué *honoraires à la charge du vendeur.

    La fiche de l’agence ne précise pas à qui est la charge de ces frais mais toutes les annonces précisent bien * à la charge du vendeur.

    Que doit-on faire ? Est-ce une erreur ?
    Si oui est-ce un moyen de négociation sur ces frais ?

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour, Difficile de répondre précisément à cette question, car si l’annonce affiche bien 250 000 € sans indiquer qui a la charge des honoraires, l’agence immobilière se met en tord.
      Mais vous avez négocié le prix, en proposant une offre nette vendeur. Sur ce prix le vendeur à accepté et l’agent immobilier vous a signalé l’acceptation de cette offre en ajoutant ses honoraires, ce qui semble, si j’ai bien compris faire en tout un prix à payer de 241 000 €.
      Est-ce suffisant pour demander une baisse de prix ou mettre en cause la responsabilité de l’agence immobilière? Ce n’est par une science exacte et le professionnel a quand même commis une erreur selon le décret du 10 janvier dernier et du code déontologie, votre offre est faite nette vendeur c’est ce montant que vous avez à régler! Sans voir les éléments la réponse a priori s’orienterait vers une manœuvre indélicate, qui pourrait être sanctionner, il faut donc allez négocier avant d’envisager de demander réparation.

      Répondre
  8. paulette.pasquali@orange.fr'Pasquali

    Monsieur
    Apres avoir vendu un boen par agence on s appercoit qu elle n a pas ete vendu a sa juste valeur .le metrage des pieces notes ne sont pas exacte .puisque le nouveau proprietaire le loue pas au meme m2 que pour l achat . Combien d annee avons nous pour faire revoir cette vente
    Cordialement

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Chère Paulette, tout va dépendre de qui est à l’initiative de la déclaration de surface. Si c’est un diagnostiqueur, vous pouvez vous retourner contre lui, si c’est vous, il n’y a rien à faire, si c’est l’agent immobilier, il peut y avoir des voies de recours, mais cela reste difficile, onéreux et incertain. Cette procédure est presque vouée à l’échec. Autant l’acquéreur dispose d’un an pour procéder à une vérification de superficie (pour les biens en copropriété) autant le vendeur n’a pas de moyens de faire réviser le prix après l’acte authentique. Il faudrait qu’il démontre la manœuvre dolosive et/ou qu’il a vendu à plus des 7/12ème du prix (estimé).

      Répondre
  9. noemielucas76@hotmail.com'Lucas

    Bonjour,
    Nous allons signer un compromis de vente dans quelques jours. Afin de réduire les frais de notaires nous avons demandé à ce que l’agent immobilier signale le montant des frais d’agence dans le compromis. L’agence refuse nous signalant que les frais d’agence sont à la charge du vendeur.
    Avons nous un recours pour faire apparaitre les frais d’agence?

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour Noémie, hélas non, la nouvelle Loi Alur interdit toute modification du mandat initial, si celui-ci prévoyait que les honoraires étaient à la charge du vendeur. Le cas contraire entre dans le champ de la fraude fiscale.

      Répondre
  10. rchevelt@gmail.com'GUINTOLI

    Bonjour,
    Nous nous sommes positionnés sur un bien immobilier au tarif de 263 000€ par le biais d’une agence.
    Sur l’annonce il était précisé « frais d’agence à charge du vendeur »
    Lorsque l’agent nous a confirmé cette offre (par mail, pas de compromis pour le moment) il nous a donc précisé :
    250 000€ Net Vendeur
    13 000€ de Frais d’agence à la charge du VENDEUR.

    Dans ce cas là, nous n’aurions donc uniquement les 250 000€ notre charge non ?
    L’agent me dit que ce n’est pas comme cela, et que nous paierons bien 263 000€.

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour, en effet vous avez une interprétation que je valide de mon coté dans mes blogs. Le nouvelle Loi du 10 janvier 2017, controversée par les syndicats qui en demandent son abrogation auprès du conseil constitutionnel, pour défaut de concertation et pour le moment celle qui s’impose! Donc, en son article 3.1; il est précisé qu’en aucun cas les honoraires d’agence ne peuvent être insérés dans le prix de vente affiché, si ceux-ci sont à la charge du vendeur. Donc votre acquisition doit se faire au prix de 250 000€ les 13 000€ revenant au vendeur. Le droit de la publicité et de l’affichage valent vente parfaite. Donc si tel est votre souhait, vous pouvez mener cette démarche à son terme. N’hésitez pas à me donner les avancées et résultats, le sujet est sensible en ce moment ! Mais je défends fortement cette position !

      Répondre
  11. willeron@aol.com'william delmas

    Bonjour,
    j ai contacté une agence via une annonce internet mentionnant que les honoraires sont à la charge du vendeur.
    Lors du « compromis » de vente signé en agence, les honoraires était à ma charge (acheteur).
    L agence m a egalement fait signé un papier stipulant que je devais à l agence les honoraires.
    Puis je constester tout ou partie de ces honoraires?
    et si oui comment ?
    D avance merci !

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour William, Tel que vous posez la question en effet vous pouvez contester auprès du notaire les conditions liées aux honoraires précisées dans la promesse et vous pouvez refuser de les payer. Il faut garder les documents qui démontrent que les honoraires ont bien été spécifiés à la charge du vendeur et donc justifier ainsi que vous n’êtes aucunement redevable de cette charge.

      Répondre
      1. willeron@aol.com'William

        merci pour la celerité de cette reponse!
        Petit complement, est ce que le fait que le compromis indique clairement 176500 + 8500 d honoraire change quelque chose?
        Par ailleurs, y a t il un risque de devoir payer 185000 + des frais de notaire sur 185000 ?
        Comment cela risque de se passer ? – honoraire sequestrer le temps d un jugement,…???
        La vente peut elle etre bloquée un temps?
        Dois je prendre un avocat tout de suite ou les notaires sont réputés compétent pour antériner ces sujets?

        Le mandat change t il quelque chose à la situation (modification antidaté..??) _ l agence est elle tenue de presenter le mandat sous un certain delai?

        Enfin, mon analyse de la situation est la suivante : l agence a vendu la maison en 2 jours sans attendre les 14 jours (mandat signé dans la maison). Afin de ne prendre le risque d une resiliation du mandat par le vendeur, il on fait basculer les honoraires chez l acheteur (moi). Et il me semble qu ils m ont fait signer une « reconnaissance d honoraire » pour pas que je puisse acheter la maison sans l agence au cas ou le vendeur resiliait le mandat.

        Répondre
        1. Le Bon Agent Auteur de l’article

          La situation est en effet assez complexe et sans pièces, ni chronologie parfaite, il est risqué de vous donner une réponse certaine. Le notaire n’est pas un juge, il applique le droit, et en cas de difficultés fait office de médiateur. Il doit respecter le mandat, c’est là qu’il peut évoquer une incohérence entre le mandat et ce qu’il doit inscrire dans la promesse, mais il est évident que l’agence qui semble fautive de ses actes, va tenter de mettre de la pression. Il faudra surement vous faire accompagner par un avocat qui est plus au fait des problèmes de procédure. Pour vous, le fait d’avoir à payer les honoraires de l’agence est un plus car vous ne supportez pas les frais de mutation sur ce montant, cependant, si l’annonce indiquait clairement que les honoraires restaient à la charge du vendeur, et conformément à l’article 3 de l’ordonnance du 10 janvier 2017, vous n’avez pas à les supporter.

          Répondre
  12. bertranddejerphanion@gmail.com'bertrand

    Bonjour,
    je vends un local commercial.
    j’ai donné un mandat exclusif de 1 mois à une agence, avec commission 5% à charge de l’acheteur, l’agence m’a fait signer un premier mandat type Tissot que j’ai annulé car il était en fait de 3 mois minimum.
    Un deuxième mandat plus « pro » a été signé dans la précipitation avec la même agence, avec une extra commission de 3,5% à ma charge si le vendeur réussit à obtenir un certain prix, comme il y avait urgence, j’ai fini par céder.
    Comme par hasard arrive une offre juste au prix viséet j’ai pu établir que j’ai signé le mandat par courrier alors que l’agence avait déjà l’offre en main.
    N’est-ce pas une irrégularité?
    De même le fait que le mandat n’ait pas été signé à l’agence?
    Par ailleurs l’offre d’achat ne mentionne pas la même rémunération que celle du mandat (5% charge acheteur)
    Merci

    Répondre
    1. Le Bon Agent Auteur de l’article

      Bonjour Bertrand, tout semble un peu brouillon dans ce dossier, à vous lire, nous pouvons en effet penser que l’agence à un peu manœuvrer pour obtenir un avantage substantiel. Faut-il encore le démontrer.
      Donc en vous lisant, coté rémunération de l’agence, les honoraires prévus à la charge des acquéreurs, peuvent-être inférieurs à ceux prévus au mandat, mais pas supérieurs. De votre coté si vous avez valider une clause de succès avec les 3,5% en sus, si vous avez signé le mandat, elle s’applique sans réserve. Si vous êtes propriétaire des murs et que vous agissez en tant que particulier, il faut en effet voir, si le mandat est conforme aux règles (pré-mandat, délai de résiliation 14 jours, etc…) si il existe une coquille, alors vous pourriez faire supprimer la clause de 3,5%? à vérifier

      Répondre

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