Actualité jurisprudentielle droit immobilier (1ère partie)

Quelques arrêts importants venant de paraître avant d’analyser des arrêts référents qui ont modifié l’appréhension du métier par les professionnels : 

 Evaluation des travaux à engager et l’état des combles:

Cour d’appel  de Rouen, Chambre Civile 7 décembre 2011

L’agent immobilier en sa qualité de professionnel de l’immobilier et en vertu de son devoir de conseil doit informer l’acquéreur des désordres apparents. Il ne pouvait ignorer l’état de la charpente même si l’accès aux combles était entravé par les cartons.

Présence d’un cabanon sur un terrain appartenant à un tiers et mesurage :

Cour de cassation Civ. 3ème 15 novembre 2011

L’agent immobilier n’a pas à effectuer le mesurage d’un terrain et il n’engage pas sa responsabilité si un cabanon, ne figurant pas sur un titre de propriété, se trouve pour partie sur la propriété d’un tiers.

La solvabilité du locataire

Cour d’appel de Chambéry 1ère Chambre 15 février 2011

Il est important que l’agent immobilier s’assure de la solvabilité du locataire au moment de la conclusion du contrat de location. En effet, en cas d’exclusion de garantie par l’assureur loyer impayé, l’agent immobilier devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire.

La réticence dolosive du vendeur 

Cour de cassation civ. 1ère 15 décembre 2011

L’agent immobilier n’engage pas sa responsabilité si le vendeur est auteur de réticence dolosive. En clair, lorsque le vendeur immobilier cache à l’agent immobilier des éléments importants sur le bien mis à la vente.

Quelques arrêts importants venant de paraître avant d’analyser des arrêts référents qui ont modifié l’appréhension du métier par les professionnels ou mandataires immobiliers : 

La présence de mérule et le recours à un professionnel

Cour de cassation Civ. 3ème 29 novembre 2011

Il a été reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir fait appel à un professionnel immobilier pour éclairer l’acquéreur compte tenu de l’état de l’immeuble. (en l’espèce, présence de mérules)

Le raccordement au réseau d’assainissement

Cour d’appel de Metz 3ème Chambre 12 janvier 2012

Cour de cassation Civ. 3ème 4 novembre 2010

L’agent immobilier engage sa responsabilité s’il n’a pas alerté l’acquéreur du non raccordement du bien au réseau d’assainissement et de la fosse sceptique. L’agent immobilier ne peut s’exonérer en soutenant le caractère non apparent de ces vices.

Les problèmes liés à la toiture

Cour de cassation Civ. 3ème 29 novembre 2011

Dans le cadre de son obligation d’information et de conseil, l’agent immobilier doit attirer l’attention de son client sur l’affaissement de la toiture.

La mention du séquestre dans le compromis

Cour d’appel de Montpellier 1ère Chambre 17 décembre 2008

L’agent immobilier engage sa responsabilité s’il mentionne qu’une somme est séquestrée comme indemnité d’immobilisation  alors que telle n’est pas la réalité.  L’agent immobilier doit donc s’assurer que la somme est bien séquestrée sur son compte avant de la mentionner comme tel sur l’avant-contrat.

 Quelques arrêts importants venant de paraître avant d’analyser des arrêts référents qui ont modifié l’appréhension du métier par les professionnels de l’immobilier :

L’usage par les acquéreurs d’un faux nom pour évincer l’agent immobilier

Cour de cassation Assemblée plénière 9 mai 2008

Les acquéreurs qui ont utilisé un faux nom dans le seul but d’évincer un agent immobilier et lui faire perdre sa commission engagent leur responsabilité.

Information sur une catastrophe naturelle et le fait que l’agent immobilier ne pouvait l’ignorer

Cour de cassation Civ. 3ème 8 avril 2009

L’agent immobilier qui a connaissance ou qui ne pouvait ignorer la survenance d’une catastrophe naturelle doit en avertir l’acquéreur afin de l’informer sur les causes potentielles des fissures apparentes.

 

Non réalisation de la condition suspensive de financement du fait des acquéreurs

Cour d’appel de Bourg 23 février 2012

L’agent immobilier a droit à une indemnisation correspondant à sa commission si l’acquéreur a contribué à la non réalisation de la condition suspensive.

 

L’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction

Cour de cassation Civ. 3ème 7 septembre 2011

L’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction. Il n’a pas à soupçonner la déformation d’amplitude décimétrique de la charpente d’un pavillon.

 

L’agent immobilier et les démarches administratives minimums

Cour d’appel de Nancy 10 janvier 2012

L’agent immobilier doit s’assurer que le bien litigieux destiné à l’habitation était effectivement habitable. Dans la mesure où l’alimentation était assurée par un puits, il devait vérifier que ce mode d’alimentation était conforme aux exigences de l’administration. L’agent immobilier qui n’a fait aucune démarche administrative engage sa responsabilité.

Quelques arrêts importants venant de paraître avant d’analyser des arrêts référents qui ont modifié l’appréhension du métier par les professionnels 

L’agent immobilier et sa commission en cas de refus des mandants de vendre leur bien

Cour d’appel d’Aix-en-Provence 27 octobre 2011

L’agent immobilier a droit à une indemnité correspondant au montant de sa commission en cas de refus de mandant de vendre un bien alors qu’une offre correspondant aux termes du mandat leur a été notifiée.

 

Changement de situation financière entre la signature de l’avant-contrat et la signature définitive

Cour de cassation Civ. 1ère 2 avril 2009

L’agent immobilier n’est pas responsable du changement de situation financière de l’acquéreur.  En l’espèce, l’agent immobilier avait vérifié que le compte bancaire de l’acquéreur était suffisamment approvisionné pour payer comptant l’acquisition d’un immeuble.  A la suite du compromis, le père de l’acquéreur (titulaire d’une procuration sur le compte) avait retiré l’argent du compte de son fils. Il ne peut être reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir fait intervenir le père à la signature du compromis.

 

Notification du compromis par LRAR

Cour de cassation Civ. 3ème 26 janvier 2011

La Cour de Cassation a mis fin à un faux débat. La notification du compromis à l’acquéreur doit se faire par LRAR afin de respecter les garanties de preuves fixer par la loi SRU.

 

Conflit de droit à commission, mandat simple et bon de visite

Cour de cassation Civ. 1ère 25 janvier 2010

La commission  est due à l’agent immobilier par l’entremise duquel l’opération s’est effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi de 1970. Ce principe reste valable même si le bien avait été initialement présenté par un autre agent immobilier.

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